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仙林金鹰奥特莱斯项目可实施性研究报告 学号： 60951P21 姓名： 王红红 指导老师： 张永强 日期： 2011年6月21日 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc296446617 1. 目标市场的分析 PAGEREF _Toc296446617 \h 1 HYPERLINK \l _Toc296446618 1.1. 商圈人数的分析 PAGEREF _Toc296446618 \h 1 HYPERLINK \l _Toc296446619 1.2. 目标消费额的分析 PAGEREF _Toc296446619 \h 1 HYPERLINK \l _Toc296446620 2. 结合其他奥莱的调查数据分析 PAGEREF _Toc296446620 \h 4 HYPERLINK \l _Toc296446621 2.1. 品牌构成 PAGEREF _Toc296446621 \h 4 HYPERLINK \l _Toc296446622 2.2. 金鹰奥莱的租金分析 PAGEREF _Toc296446622 \h 5 HYPERLINK \l _Toc296446623 3. 奥莱在三个城市的业态分布及推论 PAGEREF _Toc296446623 \h 7 HYPERLINK \l _Toc296446624 3.1. 推论 PAGEREF _Toc296446624 \h 7 HYPERLINK \l _Toc296446625 4. 三家奥莱的运营情况分析及推论 PAGEREF _Toc296446625 \h 8 HYPERLINK \l _Toc296446626 4.1. 推论 PAGEREF _Toc296446626 \h 8 HYPERLINK \l _Toc296446627 5. 运营成本分析 PAGEREF _Toc296446627 \h 9 HYPERLINK \l _Toc296446628 5.1. 可变成本分析 PAGEREF _Toc296446628 \h 9 HYPERLINK \l _Toc296446629 5.2. 固定成本分析 PAGEREF _Toc296446629 \h 10 HYPERLINK \l _Toc296446630 6. 结论 PAGEREF _Toc296446630 \h 11 金鹰奥莱项目可实施性研究报告 研究者：王红红 第 PAGE 1 页 DATE \@ yyyy-M-d 2011-6-21 目标市场的分析 商圈人数的分析 原住民人口从2007年的3万人一直维持基本不变； 经济适用房人口将从2007年的2万增加到2009年5.1万人（8成入住）； 商品房人口从2009年的8.7万人增加到2011年11万人； 学生人口从2009年的18万增长到2011年19万人； 总人数约为38.1万人（教师包含其中） 由此得出： 大学生中有大三，大四的外出实习，大学生总计13万 居民总数约20万 目标消费额的分析 大学生目标消费额的分析 此为2009年数据，大学生月消费为800元。根据基本数据 收入水平：2010年，南京城市居民人均家庭总收入为31314.26元，比去年同期增长10.7%；居民人均可支配收入为28311.63元，比去年同期增长了11.0%，涨幅比去年同期上升0.7个百分点。则大学生月消费增为1000元。 大学生（男：女=52:48） 总消费 衣物 餐费 其他 1000 200 500 300 本项目的经营主要为休闲、运动名牌，还有很多是下架的，断码的。并且男女有别，男生主要追求名牌，并且衣物，鞋子多为休闲、运动名牌。故将其衣物花费占80%。女生在校并不需要多注重品牌，并且喜欢时尚，享受购物砍价的乐趣，两学期加起来约为600元。 作为品牌消费，学生的消费地点有新街口和奥莱，假设去两地的概率相同，均为50%。 大学生目标消费为： 男生数*总消费额*光顾概率+女生数*总消费额*光顾概率 =15*0.52*200*80%*9*50%+15*0.48*600*50%=7776万 居民目标消费额的分析 居民消费水平：2010年南京市居民人均衣着支出为1571.73元，增幅为15.3%。其中，人均购买服装7.33件，人均消费支出1148.75元，支出同比增长16.6%；人均购买鞋2.79双，人均消费支出346.43元，支出同比增长15.5%。此外，购买服装的人均单价为156.61元，同比增长了2.6%；购买鞋的人均单价为124.24元，同比增长11.2% 。 南京市居民整体衣物消费水平 总支出 增幅 单价 数量 衣物 1517.7