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盛諾金地产基金共享办公空间领域的研究报告
| | PAGE \* MERGEFORMAT 12011年柔性办公空间研究报告盛富资本旗下盛诺金地产基金产业研究部信息技术催生外包的新时代随着经济发展稍纵即逝的商机不断涌现,全球化竞争日益激烈,通讯技术和视频会议等沟通手段的迅猛发展,使欧美中小企业首次获得过去只有大企业才具备的把业务国际化的机会。中小企业依赖信息技术提供的灵活和应变能力获得市场上的一席之地。为响应新的挑战,大企业不断向着组织架构扁平化的方向改革,实行业务外包和建立小业务单元式单位,简化决策程序和调整的步伐,催生了把企业运营的各环节外包的大潮流。从率先的生产外包、客服外包、营销外包开始,历史悠久的旧办公楼租赁方式日渐显得与需求格格不入,催生了要求办公空间柔性化的新潮流,对灵活性需求日益强烈,柔性办公空间和中场服务外包悄然诞生,中场外包是围绕着在办公场所发生的、企业价值链的部分环节展开的外包服务方式,其中包括基础设施管理(办公空间柔性管理)、人力资源外包、财税外包、管理外包、资金募集等。柔性办公空间行业柔性办公空间英文名叫(Flexible Office Space)源于一种目前欧美盛行新办公模式,并且催生了一庞大产业。办公室是企业最大成本之一,多年来使用成本和功能之间的矛盾一直困扰着中小企业。企业要租用能满足需要的办公室需较高二次装修投入,旧装修的办公室因使用功能、风格、布局和配套上的差异难以继续利用。部分企业自发共享如会议室、前台、茶水间等使用率不高区域,可部分节省运营、装修和设备投入成本的毕竟在协调和管理不同需求时存在诸多问题。从上世纪八十年代始,一些运营商开始提供专业办公空间、设施和管理服务,向中小企业提供柔性办公空间。柔性办公空间管理与运营领域的行业特征有研究表明,为空置办公空间支付租金,是企业面临最大浪费之一。传统办公室更适用于业务稳定和人员变化小的大中型企业,对于预算有限的中小企业难以提供所需的弹性和灵活,弹性对于拓展和调整阶段企业尤为重要。柔性办公空间能提高入住企业成本的灵活性、减少浪费。据英国供应协会和权威研究机构的研究结果,柔性办公室租赁模式可比传统租赁成本上节省25%,在中国该节省达到35%。市场上主要存在着以下三种业态,其中部分业者把商务中心和服务办公室的统称为服务办公室。商务中心和服务办公室(Business Centre Serviced Office),定位于初创企业,入住后有额外的成本;高级服务办公中心(Executive Suite),定位于小型企业,入住后有额外的成本;柔性办公基地(Flexible Managed Office),套餐式报价和服务,定位较成熟的中小企业,入住后无须支付其他成本。商务中心和服务办公室自从八十年代在欧美诞生以来,不少运营商已国际化、品牌化、规模化。柔性办公基地近年以更迅猛的速度席卷发达国家,覆盖城市不仅是国际化的大都市,也包括人口逾十万的中小城市。柔性办公基地运营上通过提供专业办公空间规划和管理服务、投资配套设施、提供灵活的租期、针对更具规模的企业最根本的特色,他们提供一站式柔性办公解决方案,包括人性化的办公环境、办公家具及办公设备、专业秘书服务和会客室等。针对支付能力较低的客户柔性办公基地还提供价位更低廉的办公席位,客户尽管不在服务办公室内办公,但对外联络时使用服务办公室提供的地址和固定电话号码,专职秘书可按客户指令工作,应答来电、留言转告、信函和电邮收发,还可为客户提供注册办照、财务记账、代理报税等。商务中心和服务办公室自香港引入,中国大部分提供柔性办公空间的运营商属商务中心和服务办公室(两者非常接近),可按小时计算的灵活租期、包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等,一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求,也就是即时进入即时办公,可以随时“退房”办公室,并作为注册地点。但也存在公摊面积大、空间狭小、租金按人头算的问题,随着客户办公人数增加,租金成本变得日益增高,空间狭小降低了舒适性,使企业无法在客户前建立高端形象。当企业规模成长时将被迫投向传统办公室,商务中心只能作为初创企业和中小企业较短期的办公空间解决方案。柔性办公基地较成熟中小企业需要更舒适、更大办公空间、兼顾长期办公和灵活的需求。中小企业可以把柔性办公空间作为永久的办公场所,由于在不同时间自由调整面积、时间和服务可以降低企业在固定资产和运营方面的成本。不少大型企业也逐步将柔性办公基地作为办公空间调节的解决方案。在这里,访客以为是在访问一大企业,在独享套间办公时不觉身处商务中心,不会受诸多外部干扰。柔性办公基地提供相对简化的服务,对客户限制较少,客户可以保持个性化和独立的形象,客户的内部套间也允许根据个性化需求改装。通过合理规划办公空间,把低效的公
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