93年度工業區土地收益證券化之研究.docVIP

 經濟部工業局委託研究報告 受委託者：協合國際法律事務所 計畫名稱：工業區土地收益證券化之研究 各機關研究計畫基本資料庫(GRB編號) PG 9312－0138 目　　　　　　　錄 頁次 第一部分 本計畫執行成果摘要 1-1 一、年度預定工作目標 1-1 二、計畫執行項目 1-1 三、重要成果與目標達成情形 1-2 四、重要檢討與建議 1-3 五、專案計畫輔導廠商明細表 1-7 六、出國報告目錄 1-8 第二部分 本計畫執行報告 2-1 一、緣起 2-1 二、計畫目標 2-2 三、實施方法 2-2 四、執行情形及差異分析 2-3 五、經費運用情形 2-50 六、結論與建議 2-50 七、附錄 2-54 第一部分　計畫執行成果摘要 經濟部工業局 九十三年度專案計畫執行成果摘要報告 GRB表編號：PG9312-0138 契約編號 9361030108 計畫名稱 工業區土地收益證券化之研究 承辦組別 工業區組 產業用地科 承辦人 何怡明 受委託單位 協合國際法律事務所 聯絡人員 朱福添 / 李文琦律師 電話 (02) 2711-3232#7677 #7706 E-mail ericchu@.tw vickylee@.tw 委辦總經費 六十九萬八千元 政府 委辦費 六十九萬八千元 廠商 自籌款 零 補助總經費 零 政府 補助款 零 廠商 自籌款 零 內容摘要： 一、年度預定工作目標 (一) 獲致工業區土地及建築物租金收益證券化對於活絡本部工業區開發管理基金還款彈性及改善財務狀況之貢獻，加強資金運用效益。 (二) 瞭解以租金收益證券化取得未租售工業區土地及建築物之籌資方式之可能性，並尋求租金收益最大化，以活化工業區土地及建築物利用。 二、計畫執行項目 探討「工業區土地租金優惠調整措施」租金收益證券化之適法性及可行性 建立工業區土地及建築物租金收益證券化之執行架構及流程 租金收益證券化對於本部工業區開發管理基金還款及財務改善之成本效益分析 經濟部工業區開發管理基金已取得之工業區土地及建築物，其出租條件制定及租金計收方式之建議 分析後續以證券化籌資取得未租售工業區土地及建築物辦理出租作業之可行性  三、重要成果與目標達成情形 已達成上述五項執行項目之研究與分析，重要成果如下： 建立證券化架構及流程 檢討相關法律問題並提出建議 分析證券化後工業區開發管理基金會之財務改善情形及成本效益  四、重要檢討與建議 本所與工業局於計畫執行期間，就下列主要議題討論並交換意見，本所之建議與檢討結果如下： 問題一：針對495公頃未租售土地，是否可辦理不動產證券化？ 討論結果： 1. 工業局表示，目前未租售部分皆為土地，未有廠房。 2. 針對協合提出之解決方案： (1) 採用信託法架構： 採取信託架構之目的若是為取得開發不動產所需資金，則因目前開發單位已募得開發該土地所需資金，故已無籌資必要。此外，工業局當初購入該土地之成本，較目前土地之市值高許多，故亦無法以信託架構獲得更好的收益。 (2)修法方式解決-將開發型不動產證券化納入不動產證券化條例： 工業局表示，目前標準廠房市場接受度不高，故未租售土地證券化之目的並非希望募得資金蓋廠房，故不考慮採開發型不動產證券化之架構。 3. 結論：未租售土地證券化目前尚不可行。 問題二：工業局本身是否可擔任服務機構？ 討論結果： 工業局是否可擔任服務機構，爭點在於服務機構需負擔資訊提供與通知義務，並需接受查核，前開事項是否屬於工業局之職權範圍？ 工業局表示，所有工業區土地之產權屬於經濟部，而實際上土地租金之收取等相關事項，實由經濟部轄下之工業局全權處理，故工業局乃工業區土地承租相關事項之權責單位，故資訊提供、接受查核等，應屬工業局之權責範圍。 討論結果，因工業局對承租戶之狀況最瞭解，由工業局擔任服務機構應較能反映承租之情形。此外，工業局近期將會進行組織調整，為避免資訊提供等事項是否屬工業局職權範圍留有疑義，工業局表示可建議在組織章程中明文將資訊提供等事項列入組織章程關於權責之部分。 問題三：工業區收取之租金，是否需解繳國庫？ 討論結果： 各基金是否須上繳國庫及解繳數額，係由行政院審查基金預算時，依基金之整體財務狀況決定之，並非以特定歲入之ㄧ定數額決定其解繳國庫數。因此，經濟部工業局收取工業區之租金時，係先將其置於工業區開發管理基金內，並依工業區開發管理基金收支保管及運用辦法之基金用途運用之，無須自租金數額內上繳特定款項予國庫，而係依照立法院審查通過之經濟作業基金法定預算，由經濟作業