第六章建用地使用权民法分论浙江大学课件.ppt

第六章 建设用地使用权 本章包括建设用地使用权的概念、建设用地使用权的取得、建设用地使用权的效力和建设用地使用权的消灭等4节。 第一节 建设用地使用权的概念 一、建设用地的概念 《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。其中农用地是指直接用于农业生产的土地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 《土地利用现状分类》 中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。 《土地利用现状分类》 根据《土地利用现状分类》国家标准，土地利用现状共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 二、建设用地使用权的概念 （一）建设用地使用权的定义 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权这个概念，相当于传统民法中的地上权。 （二）建设用地使用权的特征 第一，建设用地使用权是一项物权。建设用地使用权一旦设立，可以对抗土地所有人及第三人，具有物权的各项效力，在受到侵害时可行使物权请求权。 第二，建设用地使用权是一项用益物权。 建设用地使用权的设立以对建设用地的使用和收益为目的，而非以获取建设用地的交换价值为目的，因此它属于用益物权，而非担保物权。 第三，建设用地使用权是以建设用地为客体的用益物权。 建设用地使用权只能以建设用地为客体，不能以农用地为客体，国家法律严格禁止未经批准在农用地上建造建筑物和构筑物。擅自在农用地上建造建筑物和构筑物，不仅不能产生建设用地使用权，而且要承担法律责任。 《物权法》第136条规定 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这是根据空间权的理念对建设用地使用权所作的新规定。 第四，建设用地使用权是一项有期物权。 依照现行法律，出让国有土地使用权是有明确使用年限，划拨国有土地使用权以及设立于集体土地的建设用地使用权一般没有使用年限的限制，但一般没有使用年限的限制，不能理解为永久的使用权，因为永久的使用权实质上是对所有权的否定。建设用地使用权仍然属于有期物权，而非无期物权。 （四）建设用地使用权的类别 建设用地使用权可以分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，但《物权法》第12章的规定，仅适用于国有建设用地使用权。 国有建设用地使用权，根据其取得方式不同可分为出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权。 出让/划拨建设用地使用权 出让建设用地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的建设用地使用权。 划拨建设用地使用权是指权利人经县级以上人民政府依法批准，缴纳补偿、安置等费用后取得或者无偿取得的建设用地使用权。 出让/划拨建设用地使用权的区别 第一，主体不同。 出让建设用地使用权的主体是受让人，一般没有条件的限制，而划拨建设用地使用权的主体是符合法律规定条件的土地使用者。 第二，是否有偿不同。 出让建设用地使用权人须向国家支付建设用地使用权出让金，划拨建设用地使用权人无须缴纳建设用地使用权出让金。 第三，使用年限不同。 出让建设用地使用权有一定使用年限，而划拨建设用地使用权一般没有使用期限的限制。 第四，取得方式不同。 出让建设用地使用权通过招标、拍卖或双方协议，签订出让合同，并办理建设用地使用权登记取得；划拨建设用地使用权通过行政审批程序，并办理建设用地使用权登记取得。 第二节 建设用地使用权的取得 一、建设用地使用权取得的概念 建设用地使用权的取得是指权利人因法律行为或法律规定而享有建设用地使用权。 根据我国现行法律的规定，权利人取得建设用地使用权，有多种途径和方式。 建设用地使用权的取得途经 根据我国现行法律规定，建设用地使用权的取得，大体上可分为基于法律行为而取得和基于法律行为以外的事实而取得两种途经。 基于法律行为而取得的情形 第一，因出让合同而取得建设用地使用权。受让人与出让人签订国有建设用地使用权出让合同，并交纳全部出让金，经建设用地使用权登记取得出让国有建设用地使用权。 第二，因行政划拨而取得建设用地使用权。 符合法律规定条件的申请人，向国家申请使用国有土地，经依法批准和建设用地使用权登记取得划拨国有建设用地使用权。 第三，因转让合同而取得建设用地使用权。 在符合法律规定的建设用地使用权转让条件的情况下，受让人与转让人签订国有建设用地使用权转让合同，支付转让金（如是划拨国有建设用地