安丘房地产市场调研报告20150818.pptx

安丘市房地产市场调研报告报告目录第一部分：项目开发宏观背景研析第二部分：城市竞品市场项目梳理第三部分：安丘楼市格局特点研析第四部分：附件：竞品项目个案梳理Part 1项目开发宏观背景研析城市概况安丘位于胶济轴经济发展轴线上，地理位置极其优越安丘 市 位 于 位 于 山 东 半 岛 城 市 圈 的 中 部 、 潍 坊 市 南 部 东与高密市、昌邑市以潍河为界， 西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。距青岛110 公里，距省会济南 200 公里。安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛）、沿海 轴（日照—青岛—威海—烟台）交通区位；连贯南北的G206穿插而过；青银高速、潍莱高速联通内外；胶济铁路穿城而过，与外部对接将更加便捷；安丘共 1760 ㎞ ，94万人，其中市区 26 万人。到 2010 年，城市规划区面积为305 ㎞ ，城市建成区面积为 75 ㎞。优越的地理位置、便捷的交通为安丘市房地产市场快速的发展提供了有力的机会，其中26万市区人口更是成为置业的潜在基础城市文化安丘历史悠久，文化底蕴丰厚。2100多年来，安丘一直作为一个县级行政区域，延续着物华天宝、先贤辈出、人文荟萃的历史。安丘民俗文化底蕴丰厚，木版年画、剪纸、泥塑、刺绣、书法、戏剧、舞蹈、曲艺等代代相传，历久不衰。该市把民俗文化与生态优势深度融合，规划“一区三线”旅游布局，打造100平方公里生态旅游区，发展以城顶山、五龙山为代表的山区生态观光线，以庵上石坊、公冶长书院为代表的历史文化旅游线。丰厚的历史文化结合现代生态，为城市人文环境增添了一笔浓墨色彩，这将成为安丘市打造人文宜居社区的基础。城市人口环境2011年至2014年整体上安丘市总人口缓慢增长，截止到2014年总人口达到94万，其中城区人口不足30万。根据2014年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。安丘人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。数据来源：安丘市统计年鉴城市规划 安丘城市空间结构规划及发展将围绕“北展南优东西控制”来进行。在安丘市城市总体规划（2001—2020）中，安丘市城区分为九个功能区，其中市北新区四个、老城区五个。 安丘总体规划中将汶河纳入到城市的中心区，使之成为联系新老城区的纽带和城市的核心，突显了汶河对未来安丘城市发展的重要性。城市结构：大汶河将新老城区一分为二，城市缺乏必要的连接。水资源方面：大汶河不仅安丘的城市河流，而且是城市水源地，美化滨水景观的同时，也是保护城市的水源。城市规划现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰呈现一轴两翼发展格局1.城市发展：老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；2.发展轨迹：老城区——新城区——市北政务区一轴两翼，以大汶河为轴心。3.区域现状：目前老城区城市正在大力进行城市拆迁改造。市北政务区新城区老城区城市经济 安丘是山东重要的交通枢纽和农业基地，是山东半岛经济圈和潍坊城市群经济圈中的中心城市之一，具有独有的经济优势。2012年至2014年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等水平。2014年达到地区生产总值约270.15亿元。 安丘市全社会固定资产投资按照年均约20%的速度平稳发展，2014年已达到235亿元。城市经济三大产业稳定发展，二三产业比重逐年增加2014年安丘市三次产业比重由上年的18.5：45.6：35.9调整为17.8：44.6：37.6，由上表可见，三产结构变化较为稳定，同时第二产业在安丘的支柱形象基本未变，第三产业比重逐年增加；安丘市2011年-2014年，三产比重的变化，反映出安丘市经济结构的调整优化和经济发展的强劲势头。第三产业比重不断增加，为房地产业的发展提供了基础保障。城市经济人均收入支出情况根据2011年至2014年统计数据分析：安丘市2014年城镇居民人均可支配收入26100元，增长10.5%;农民人均纯收入13575元，增长11.9%，基数和增速均高于同等城市水平。人均可支配收入水平的拔升为房地产置业打下了基础。商品房市场数据来源：开发单位官方提供（商品房成交包含地下室成交套数和面积）根据2013年和2014年安丘市商品房成交情况分析来看，2014年较2013年成交出现一定幅度上涨，同时62万平米的成交量也较同等城市处于领先水平。综合分析来看，安丘市房地产市场虽处于初级发展阶段，但市场较为活跃、市场参与度较高，市场前景预期向好。房地产市场老城区板块 ：多为旧村改造项目；老城区依托城市完善的生活配套，居住价值无与伦比。新城区板块