戴德梁行南京广场城市综合体项目前期可行性研究报告.ppt

* 项目整体定位 南京南部高品位城市综合体 居住 办公 商业 酒店 追求国际化生活品质的精英族群 品质生活居所 复合型商业消费需求 精致商务、生活体验 商务办公的交流所，生活旅游的栖息地 城市商务精英人士 区域CBD建设标杆，绿色生态办公体验 项目总体定位：体现“高端、品质、品牌”，树立江宁最高地产项目标竿 感谢聆听 * * * 商业市场及板块格局初步研究——百家湖商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、同曦假日百货 百货 27,000 租赁 2004年 2、同曦步行街 商业街区 28,000 销售 2004年 3、1912 商业街区 28,000 租赁 2011年5月 4、金鹰 购物中心 100,000 租赁 预计2013年 5、同曦大都会 购物中心 65,000 租赁 2012年 6、百家湖国际商业广场 购物中心 45,000 租赁 2011年6月 7、诚基百家湖小公馆 底商/裙商 46,000 销售 2012年6月 8、怡湖华庭 底商/裙商 60,000 销售 2011年12月 9、亚都天元居 底商/裙商 20,000 租赁 2011年6月 10、21世纪国际公寓商业 购物中心 200,000 租赁 一期已开业 二期2011年 三期2012年 11、翠屏水晶蓝湾商业 底商/裙商 70,000 租赁 2012年 3 5 6 7 8 9 10 11 4 1 2 百家湖商圈随着江宁商业中心的规划，依托地铁一号线南延伸段两个站点（胜太路和百家湖）的交通便利优势和百家湖景观资源，已吸引1912和金鹰即将入驻，从极大提升百家湖商业档次，并确定其作为江宁区商业中心的地位；同时，在未来仍有大量购物中心和配套商业上市，预计未来两三年内百家湖商圈商业物业将面临供过于求，届时商业空置率将长时间内难以去化。 百家湖商圈 资料来源：项目组实地勘查整理 商业市场及板块格局初步研究——总结 * 南京整体商业市场状况：从商业层级来看，南京经历了初级发展阶段跃升至如今已城市综合体作为商业开发的主要形式；从商业分布区域来看，商业由过去集中于中心城区而逐渐往周边区域扩展，这主要受住宅外扩带动所致；从商业租金价值来看，传统商圈依旧占据金字塔尖，区域商圈因处于发展阶段而租金较以往得到提升。 江宁区整体商业状况：江宁区商业在过去商业发展缓慢，核心商业多集中在江宁老城区东山板块，主要由于过去江宁一直与中心城区割裂，仅靠江宁原住民消费群体的支撑，因此在很长一段时期，江宁商业未有大的发展；但近年来，由于江宁新城区的规划以及地铁1号线南延伸段的开通，大量住宅社区建成、在建或待建，大量江宁区以外居民人口导入，从而推动江宁区商业市场的快速发展。预计未来较长时间内，江宁区商业市场无论供应还是需求，都将不断处于上升趋势。 江宁区各商圈属性比较：江宁商业的发展，大多依托住宅社区，如东山板块、岔路口、河定桥、三山、九龙湖商圈；另外也有依托大学城而形成的区域商圈，如大学城商圈；除以上区域性较强的商圈以外，百家湖商圈则是今年来规划的江宁区的商业中心，其辐射范围相对其它商圈更广,商业类型更为丰富,层级更高。 江宁区主要商业类型比较：江宁区商业类型大致分为购物中心/百货、商业街区、生活卖场以及底商/裙商这四大类；各类商业比例如下图所示。 江宁区域典型商业项目分析——购物中心 * 金鹰 开发商 金鹰集团 地理位置 百家湖凤凰港 商业建面 10万平米 楼层布局 两幢塔楼，分别规划五星级酒店和高档公寓物业，裙楼规划金鹰江宁店和时尚购物中心 租售模式 租赁 商业定位 shopping mall：集高档商贸百货、五星级商务酒店、国际院线、中高档超市、品牌餐饮、高档夜总会、娱乐场于一身 目标客群 江宁板块居民、企业白领 开业时间 待建中 资料来源：项目组实地勘查整理 江宁区域典型商业项目分析——购物中心 * 21世纪国际公寓 开发商 南京21世纪房地产有限公司? 地理位置 双龙大道1539号 商业建面 商业20万平米（含地下） 总建筑面积45万平米 楼层布局 地下2层，地上5层 租售模式 租赁 售价/租金 整租租金1.5元/平米/天 面积区间 业主期望整租一期整体或一期二期整体出租 商业定位 专业卖场 目标客群 百家湖区域居民为主 开业时间 一期：2万㎡，华润苏果仓储已开业 二期：4.5万平米，2011年6月交房 三期：8.5万平米，2012年6月交房 资料来源：项目组实地勘查整理 * 黄金海岸广场 开发商 南京嘉顺置业 地理位置 上元大街新医路步行街口 商业建面 56,000平米 楼层布局 商业街：1-3F 购物中心 租售模式 商业街：出售、小产权，自主经营 购物中心：统一招商与经营管理 售价/租金 商业街租金