《房地产开发与经营》讲义发放版0819.doc

《房地产开发与经营》 08城建营销1班 王海东 目 录 1 房地产开发与经营概述 6 1.1 房地产的基本概念 6 1.1.1 房地产的概念 6 1.1.2 房地产商品的特性 6 1.1.3 房地产的分类 6 1.2 房地产业 7 1.2.1 房地产业的概念和内容 7 1.2.2 房地产在国民经济中的地位和作用 7 1.3 房地产开发 7 1.3.1 房地产开发的概念 7 1.3.2 房地产开发的类型 7 1.3.3 房地产开发程序 8 1.4 房地产经营 8 1.5 房地产开发与经营的关系 9 1.6 房地产开发与经营的主要参与者 9 2 房地产开发与经营环境 10 2.1 房地产开发与经营环境的定义 10 2.2 房地产开发与经营环境的构成 10 2.3 房地产开发与经营环境分析的基本内容 11 2.3.1 宏观环境 11 2.3.2 中观环境 11 2.3.3 微观环境 12 2.4 房地产开发与经营环境分析方法 13 2.4.1 多因素加权分析法 13 2.4.2 道氏评估法 13 2.4.3 SWOT分析法 14 3 房地产项目的市场细分与市场定位 14 3.1 市场细分的涵义及作用 14 3.2 市场细分的基本变量 14 3.2.1 人口细分 14 3.2.2 家庭细分 15 3.2.3 地区细分 15 3.2.4 心理细分 15 3.2.5 行为细分 15 3.3 房地产项目定位的准则 15 3.3.1 受众导向准则 15 3.3.2 差别化准则 15 3.3.3 贯穿全局的准则 15 3.4 目标市场的选择 15 3.4.1 总量分析 16 3.4.2 需求特征分析 16 3.4.3 竞争状况分析 16 3.4.4 企业自身资源匹配研究 17 3.5 塑造产品差别化的途径 17 3.6 房地产市场定位策略 17 3.6.1 填补定位 17 3.6.2 避强定位 17 3.6.3 迎头定位 17 3.6.4重新定位 18 4 房地产开发项目可行性研究 18 4.1 可行性研究的概念和目的 18 4.1.1 可行性研究的概念 18 4.1.2 可行性研究的目的 18 4.2 可行性研究的特点 18 4.3 可行性研究的作用 18 4.4 可行性研究的工作阶段和具体步骤 18 4.4.1 可行性研究的工作阶段 18 4.4.2 可行性研究的具体步骤 19 4.5 可行性研究的内容 19 5 房地产开发项目融资 19 5.1 房地产开发项目融资的基本概念和融资方式 19 5.1.1 房地产开发项目融资的基本概念 19 5.1.2 融资方式 19 5.2 房地产开发项目资金来源 20 5.2.1 企业自有资金 20 5.2.2 银行贷款 20 5.2.3 社会集资 20 5.2.4 其它的融资方式 21 6 房地产开发用地的获取 22 6.1 土地所有权和土地使用权 22 6.2 土地使用权的取得方式 22 6.2.1 土地使用权出让 22 6.2.2 土地使用权划拨 23 6.2.3 土地使用权转让 23 6.3 房地产开发用地的征收和拆迁 24 6.3.1 集体土地征收 24 6.3.2 城市房屋拆迁 26 7 房地产开发项目规划设计 29 7.1 城市规划与房地产开发 29 7.1.1 城市规划与房地产开发 29 7.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 30 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 30 7.2.1 指导思想 30 7.2.2 工作内容 31 7.3 住宅户型 31 7.3.1 住宅功能分区的原则 31 7.3.2 住宅功能分区 31 7.3.3 住宅功能分区的技术要点 31 7.4 建筑选型 31 7.4.1 建筑类型 31 7.4.2 建筑风格 37 7.5 居住区规划布局 40 7.5.1 规划布局遵循的原则 40 7.5.2 常见的规划布局形式 40 7.6 配套设施规划 46 7.6.1 公共服务设施规划 46 7.6.2 市政公用设施规划 46 7.6.3 停车设施 46 7.6.4 安全设施 46 7.6.5 户外场地设施 46 7.6.6 服务管理设施 46 7.7 道路交通规划 46 7.7.1 交通组织方式 46 7.7.2 路网规划原则 47 7.7.3 道路交通规划要求 47 7.8 绿地与景观规划 47 7.8.1 绿地规划 48 7.8.2 景观规划 48 8 房地产开发项目建设管理 49 8.1 房地产开发项目报建程序 49 8.2 房地产开发项目规划设计的审批内容及程序 49 8.3 房地产开发项目招标投标 49 8.3.1 房地产开发项目招标投标的基本概念 49 8.3.2