司徒广场评估报告.docVIP

房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称： 宜兴市致诚置业有限公司商业用房房产抵押价值评估宜兴市恒泰房地产土地评估有限公司2012年11月10日2012年11月10日2012年11月20日  目 录 致委托方函 1 估价师声明 2 估价的假设和限制条件 3 房产估价结果报告 5 房产估价技术报告 10 附 件 17 1、房屋所有权证（复印件） 2、国有土地使用权证（复印件） 3、估价机构营业执照副本（复印件） 4、估价机构资质证书（复印件） 5、估价人员资质证书（复印件） 致委托方函 ： 承蒙托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于所拥有的建筑面积为15566.9㎡价值进行评估，为确定抵押贷款额度提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验经过测算确定估价对象估价基准日2012年11月10日可能实现的市场价值为人民币整（￥）。 该价值基于如下假设：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并且掌握必要的市场信息，同时有较充裕的交易时间，交易具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。 欲了解本评估项目的全面情况，请详细阅读“估价结果报告”全文。法定代表人：宜兴市恒泰房地产土地评估有限公司 估价师声明 我们郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5. 我们 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 周烽 王旭伟 注册号：3220090063 注册号：3220060011 二○一二年十一月二十日 估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提 1.1估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 1.2在估价基准日房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 1.3估价对象在市场上经适度推广后，有一段合理的洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 1.4洽谈交易期间房地产价值将保持稳定1.5市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。 1.6交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。 不考虑特殊买家的附加出价。本报告使用的限制条件 本报告仅为委托方抵押融资提供市场价值参考，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。 本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作确定房产抵押贷款额度的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。 报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。 本报告和结果的使用权归委托方所有，本公司对估价结果有最终解释权。 本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。未经调查确认或无法调查确认的资料数据 至估价基准日止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 估价中未考虑的因素及一些特殊处理 本报告对估价对象市场价值的把握，仅相对于估价基准日市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。 估价结果未考虑未来处置风险。 4.3估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 估价对象的建筑面积、土