土地 收益较估价方法.docVIP

土地估价基本方法 成都大成不动产评估有限责任公司 杨嘉 收益还原法 市场比较法 收益还原法 定义、原理、基本公式 操作程序与方法 例题分析 一、定义 在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法。 二、原理 由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性。所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。这也是存款获取利率的一种表现形式。 三、收益与地租的关系 土地收益与地租二者在量上具有一致性 相对土地使用者而言，称为土地收益 相对土地所有者而言，称为地租 四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变 a P= —— r P——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率 假设前提： （1）收益年限为无限年 （2）净收益a每年不变 （3）土地还原率不变＞0 （二）土地使用年限有限且其它因素不变 a 1 P= —— [ 1- ——— ] r （1+r）n n为使用土地的年期或有土地收益的年期 假设前提： （1）n为有限年 （2）净收益每年不变 （3）r不变且＞0 （r=0 P=a .n） (三)土地纯收益在若干年内有变化 1、土地使用无限年期 t P = ∑ ai a ——— + —— （1+r）i r（1+r）t i=1 假设前提： ai在未来t年前有变化，t年后无变化； r0且不变； n为无限年。 2、土地使用有限年 t P = ∑ i=1 假设前提： ai在未来t年前有变化，t年后无变化； r0且不变； n为有限年。 （四）未来若干年后的土地价格已知 t- 1 P = ∑ i=1 前提： t年前a有变化，t年末地价或残值已知； r0且不变。 （五）纯收益按等差级数递减或递增 1、无限年期 a b P= —— ± —— r r2 ? b——纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。 2、有限年 a b 1 b n P=（—— ± ——）×[ 1- ——— ]- ——×——— r r2 （1+r）n + r （1+r)n ? b —— 纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。 （六）纯收益按一定的比例递增或递减 1、无限年期 a P= —— r-s ? s为纯收益逐年递增或递减的比率； r0且不变。 2、有限年 a 1±s P= —— [1-（ —— ）n ] r-s 1+r + （七）纯收益、还原率有变 a1 a2 an P = ——— + —————— + …… ———————— （1+r1） （1+r1）(1+r2) （1+r1）……(1+rn) ? 五、收益还