资产评估中税收事项功的探析.docVIP

资产评估中税收事项GB/T50291－1999中关于房地产估价途径的相关论述。 一、关于收益现值途径： 1、出租型房地产的评估：“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金] 在评估实践中，评估师以预期的毛租赁收入出发，根据适当的测算标准，逐项扣除维修费、管理费、保险费。由于房地产估价规范未对所需扣除的税金作具体限定，故在评估实务中，对于税项的扣除，评估师一般这样操作：扣减房产税（从租计征，税率为12%，若系个人出租居住用房，税率为4%）、扣减城镇土地使用税（税率各地区有所不同）、扣减营业税金（视同营业税税目中的服务业的子目——“双方签订承包、租赁合同，将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税，税率为5%[]）及附加（城建税、教育费附加等）。因为对于“净收益”的理解不同，对于是否应进行企业所得税或个人所得税的扣除，评估人员采用了相对灵活的处理方式（由于规范未作限定，评估结果存在艺术化的可能）：即当评估的外在条件需要一个较高的评估值时，评估师一般不作所得税的扣除；若外在条件倾向于一个较低的评估值时，评估师则可能作所得税的扣除，具体扣所得税的方法，可能有两种：1、简单扣除：将上述“年净收益”×（1-所得税税率）然后再折现累加（结果比不扣税的评估值低约33%）；2、调整扣除：所得