商业设施布规划的建议.doc

第五章 商业设施布局规划的建议 5.1 商业设施规模 居民消费水平的提高、城市人口的增加以及城市旅游发展的带动，都为商业设施规模的进一步发展带来了强劲的动力。可以预见未来张店区的商业消费总量将呈现快速增长的趋势。但同时，居民出行特征的调查研究发现，居民个体的消费能力的高低并不能影响居民购物出行生成的数量。可以预见未来居民购物出行将出现出行次数不变但平均每次消费数量增长的情况。因此商业设施的规模不能仅仅依靠商业消费总量来武断地进行需求的预测，而应该按照消费资源合理配置，同时按照人口商业发展趋势预留空间。 5.2 商业设施功能定位 居民个体多目的性的购物出行倾向导致传统的量贩式商业模式已经不能满足居民的购物消费需要。为了吸引客源，提高商业购物消费的附加值，商业设施功能定位必须面临从单一化的购物功能逐步向综合性的复合消费的功能转变。这种综合性的复合消费不仅指购物活动中比较购物与便利购物的结合，同时还包括购物与文化娱乐、商务活动等其他活动的结合。只有这样才能塑造满足居民多样化需求的活动场所和城市空间。 5.3 商业设施布局 居民对于日用品、一般的销售品的就近购物心理和居民出行的最优化选择理论必然决定了居民进行购物活动中对商业设施的选择主要以距离和吸引力作为比较因素。对于这一类商品人们不愿意付出过多的时间去搜集相关的信息和挑选、评估。如果在居民区附近建立主要以提供该类商品为主的零售店，人们会选择去那里消费。因此靠近居民生活地点的商业设施与市级商业设施是居民进行购物活动的首选，而那些与之没有购物优势的商业设施对居民来说是没有吸引力的。居民购物设施选择的“扁平化”需求必然决定了商业设施布局的特征。 图5-1齐赛科技城 张店区提出的“多层次、网络化” 的商业设施布局的商业设施布局规划导向，将商业设施分为市级商业中心、区域商业中心、郊区新城商业中心、社区商业、郊区中心镇商业和商业街六种不同等级的商业类型。这种商业设施的规划布局充分考虑到未来城市郊区商业设施发展的实际需要，但同时会出现商业设施多中心化的问题。重复建设，无差异化的恶性竞争以及购物吸引力的削弱必然导致商业设施生存环境的恶化。 因此我认为未来张店区商业设施网点布局应采取“扁平化”的布局特点，形成“市级商业中心—社区商业—专业市场”的等级结构。 在全市范围内以银座商厦、义乌商品城、富尔玛家居广场、大润发超市、美食街、齐赛科技城等作为市级商业中心，利用其区位优势和业已积累的商业集聚程度，进一步完善其综合消费和经营服务功能，形成特色各异的都市商业娱乐核心。 图5-2富尔玛家居广场 弱化区域商业的概念，以土地混合使用作为规划理念，完善社区商业。社区商业以服务于本区域居民消费为主，与社区人口相配套，与城市规划相衔接，形成以人为本的商业空间。 结合各个区域的特点，以及商业发展的基础条件，通过特色商业网点的适当集聚，同时形成若干个各具特色、专业分工明显的商品市场(街)，满足居民进行比较购物的活动需要，同时兼有一定的集聚辐射功能。 5.4 城市商业设施布局强调“人性化”措施 性别不同将构成城市居民购物行为空间上的差异。男性有较强的经济实力，反映在空间上往往是购物出行距离较远，等级结构较高；女性却是家庭购物的主体，对家庭日常用品购物的承担比例较高。女性喜好逛街，且购物喜欢货比三家；男性则讲求效率。这样男女性别的差异就导致其对商业设施的需求不同。因此，对于区域性和社区级的购物中心应该多考虑女性购物需求，考虑多配置一些超市、商业街。考虑到女性视觉疲劳和身体承受能力，综合购物商场的单层楼面面积不宜过大，且周边同样类型的综合商场数量以2～4个为宜，单层楼面面积过大和商场数量较多都将造成土地、资金的浪费。 图5-3银座商厦 5.5 低收入阶层购物设施布局规划 社会公平问题越来越成为关注的焦点，低收入阶层生活问题应引起足够的重视。低收入群体由于经济承受能力有限，往往选择等级较低的购物场所。目前张店区低收入阶层购物较为不便。有关资料显示在家庭设备、用品及服务方面，低收入阶层的支出比例为50％ 左右，中收入阶层为10％ 左右，高收入阶层为15％左右；在娱乐、教育、文化的消费支出中，低收入阶层的支出比重为10％ 左右，中收入阶层为15％ ，高收入阶层为20％ 。因此 规划应为低收入阶层聚集的地区多配置一些日常购物设施，购物设施的档次要符合低收入阶层的经济承受能力，避免出现城市贫民区衰落、混乱的景象。 5.6 在郊区和中心城区合理布置商业设施 中心城区的商业设施已经趋于饱和，且随着张店区城市的发展。居住郊区化的趋势越来越明显，应适当增加近郊区商业设施的数量和等级，控制中心城区新建商业设施的规模。目前张店已经形成许多市级和区级大型商业中心，从目前的趋势来看这些地区仍将是张店商业最具有发展潜力的地带，如银座商厦、义