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性价比-什么是商圈中的商业街 租金易增长且人流聚集效应显著 商圈中的商业街： 体量大，规模聚集效应明显：20000平米为基本规模，或者更大。 功能全：餐饮、休闲、娱乐、购物，一站式消费明显。 依托于大的商圈，与商圈的关联度极高 eg：华贸商街、王府井大街、蓝色港湾、赛特奥莱 社区型底商： 体量小，难成气候：一般规模在10000平米以内 大多不能做餐饮（能做餐饮的商铺多10%的溢价空间） 功能性：服务于本社区的居民，与社区居民每天生活的衣食住行相关，主要以小饭馆、干洗店、中介为主 无商圈概念，依靠社区居民自给自足。 eg万象街、香醍漫步商业、唐宁one底商、柏林爱乐底商 同样是商铺，以下二者是不能等同的 租金成长缓慢且人气较弱 CS：长楹天街的风情街是依托于常营40W平米超大商圈中的一条商业街 区域住宅发展过快 商业规模亟需扩张 拉动内需 防止境内资金外流 政府利益 带动强劲GDP、税收增速 住宅限购 国内无良好投资渠道 北京商圈概况及商业发展的趋势 01 西单 王府井 中关村 五道口 CBD 公主坟 望京 亚奥 丽泽 方庄 燕莎 朝阳大悦城 石景山万达 各区域商业供求面积对比 截止到2010年12月 分析： 1、传统四大城区供不应求，尤其是东城、西城供需比悬殊，需求量将会挤压至距离较近、供给较多的朝阳区和海淀区；通州区也会有一部分需求挤压至朝阳区东部 2、远郊城区由于地域发展还未成型而开发集中，基本均供大于求，投资回报周期较长 结论：朝阳区东部是投资潜力和周期配比最合适的区域 1号线 定福庄传媒走廊 朝阳东---世界城市核心版图 金融街 中央别墅区 孙河 东坝 望京 第一使馆区 第二使馆区 燕莎 第三使馆区 亚奥 M6号线 通州新城 东坝商务区 大CBD 朝青商圈 垡头总部基地 红领巾桥 长楹天街 朝阳区 城市发展东进历程 长楹天街人口流量 02 周边478个新老社区，60-80万常住人口，400万㎡商品房建筑面积，但没有一个40万方以上的Shopping Mall 大型购物中心 1号线，1972年开始运营，时速最高40-60，8个换乘站，日运载量120万，单向单轨，无快慢车之分 6号线，2012年开始运营，时速最高80-100，9个换乘站，日运载量150万以上，单向双轨，分快慢车 朝青板块 大CBD 通州新城 垡头总部基地 CBD--定福庄传媒产业带 东坝商务区 龙湖·长楹天街 万人会议会展中心：东方的达沃斯，世界经济论坛落户于此 第四使馆区—复制近十年之内三里屯商圈的辉煌 国际商贸中心：囊括一线品牌的商贸中心，吸引高端客群 七星级酒店群 300W平米以上的高端住宅群 央视极其旗下产业东迁，影视制作基地、动漫基地等 国际传媒巨头：路透社、法新社、美联社进驻 传媒人：新增50W传媒就业机会 经济总量：3年内年产值从600亿到1500亿 连接北京与环渤海经济圈的门户； 连接CBD国际金融区与亦庄生产园区的桥梁； 低密度高科技企业研发区，吸引新能源为主的大型国内企业总部进驻 人流量 长楹天街吸附能力 03 地铁上盖 715m 6000平米超大 IMAX影院 1200平米真冰冰场 带冰雪滑道 7500平米儿童成长中心 12000平米 全家庭型超市 715米 商业风情街 全 家 庭 型 购 物 中 心 京东最大的购物中心：26万方 相当于 1.5个新光天地 3个华联商厦 8个太平洋百货 京东最大的商圈：近40万方 西单各大商场总和30.6万方 据统计，78.5%的消费者会提前40-60分钟到达影院购票，其中83%的客户愿意用等待的时间逛商场、购物 长楹天街的IMAX影院是全北京东部最大的IMAX影院，总共10个厅，其中3个IMAX影厅 同时它也是全北京唯一的16:9宽银幕影厅，观影效果堪称京城第一 z 地下设超市 13000平米 主力店 42000平米 大型儿童成长中心 电影院 6000平米 冰场 3600平米 全北京观影效果最好的IMAX电影院 唯一一家拥有3个IMAX厅，16:9宽银幕 1200平米真冰冰场 奥地利萨尔斯堡---冬奥会指定运营商 全北京第一家主题购物中心 1-4层分为春夏秋冬四个主题 1-4层以及5层西侧主力百货 两层楼的儿童成长中心 “语数外”课程补习 “琴棋书画”兴趣培养 儿童餐饮娱乐 商业长廊 ---自然采光 在这里，我们跟据儿童的身高，为孩子们专门设计了卫生间和洗手台。他感到新奇的时候也会觉得原来自立是一件很美妙的事情。 KID’S TOILET 在这里， 购物的时候， 可以让你的孩子开着可爱的童车。 他会冲着你喊“嘀嘀”， 你会发现带着孩子购物不仅是你的乐趣，更是他的乐趣。