土是地k剩余法.docVIP

根据《城镇土地估价规程》（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。 剩余法 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 其计算公式为：V=A-B-C 式种：V————待估土地价格 A————开发完成后房地产总价值 B————整个开发项目的开发成本 C————开发商合理利润 1、确定估价对象最佳开发方式 估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：2.3；建筑密度：30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。估价对象土地为该项目规划条件的一部分。本次评估的规划条件采用项目的总体规划条件，所以估价对象规划建筑面积为45401.86平方米。估价对象土地上拟建成框架结构的中档小高层住宅区。 2、确定开发周期和投资进度安排 （1）开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。 根据威海市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 （2）投资进度安排 房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用；中期主要包括建筑安排工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金；后期主要包括室外附属工程的建设费用（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），销售税费等。 根据威海市同类房地产开发资金投入一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金的投入在第1年为40%，在第2年为60%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 根据该项目的具体规划条件和委托方的项目规划，估价对象拟将建设成为“清芷园”中档居住小区，规划建筑面积45401.86平方米。 估价人员经调查该项目同一供求圈内类似的房地产市场状况。目前与估价对象项目似的楼盘有嘉和?阳光水岸、桂花公寓、东龙世纪花园、尚隆地球村等楼盘，由于区域因素和个别因素的差异，其住宅的价格均有所差异，根据调查以上楼盘住宅的均价在2200-2700元/平方米。根据估价对象项目的具体情况与以上的楼盘交易价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的综合考虑，确定估价对象开发完成后的住宅均价2400元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格，根据威海市现房与期房价格的差异的一般水平及威海市同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不做调整。 根据威海市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定在第1年的建设期中销售30%，第2年的建设期中销售70%。根据建设开发的周期，折现率取1-3年期贷款利率5.49%。 房地产总价格=2400×[（1+5.49%）-0.5×30%+（1+5.49%）-15×70% =2252元/平方米 4、确定开发成本 开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、