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通达国际城一期国际家居建材城业态分析报告 项目SWOT分析： 项目定位： 1、商业整体规划 新区首家大型的以家居建材为主题的商业综合体 2、区域商业环境的和谐性及与其它商业的差异化 新区环境和谐、各行业空白无商业差异化 3、项目体量及空间布局 体量适中、布局较合理 4、项目配套设施 项目配套设施完善 形象定位： 新区地标性建筑、家居建材行业的一张名片 功能定位： 满足新区常住人口的居家装饰需求，体现为家服务的理念 经营模式： 摊位式、以零售为主 目标消费群体结构： 2015年以后新区的常住人口预计将达到30万人以上，其主体结构为： 人口分类 数量 比重 消费档次 备注 新区行政事业单位、各政府机构工作人员 中偏上 基本都会在新区购房安家 当地拆迁补偿安置人口 中 政府分配住房 舟曲移民安置人口 中偏下 政府分配住房 大型工业性企业 中偏上 企业陆续解决住房或个人购房 大型服务性企业（金融、通讯等） 上 企业解决或个人购房 各行业投资新区的精英阶层 上 个人购房 新区建设者 下 很少能产生居家消费 类比项目： 一、三森家居建材广场（地址：兰州城关区雁滩粮油市场北侧） 1、整体描述： 三森家居建材广场共分为3大块：三森美居、三森家具、三森瓷砖区，并且分别对应着不同的3种业态定位，整体为中等档次 2、业态描述： 三森家具： ①单层钢架建筑，总面积42000平米 ②租金在70元—80元之间 ③入驻商家大约150—180家，全部为高中抵挡家具，按品牌档次做了相应的区域划分，高档家具所占比重很少 三森瓷砖区： ①单层建筑，总面积约10000—11000平米 ②租金在55元—65元之间 ③入驻商家26家（瓷砖品牌约40个），单户面积200—300平米 三森美居： ①四层建筑，单层面积11000—12000平米，综合性家居建材区 ②租金在80—100元之间 ③入驻各类商家约200家，具体业态将在本案的业态定位过程中做详细介绍 月星家居（地址：兰州七里河区南滨河路） 整体描述： 综合性家居建材卖场，整体为中高档次 业态描述： ①四层建筑，单层面积约在20000平米 ②租金在55—80元 从大厅向里依次递减 ③各类入驻商家约为290家，具体业态将在本案的业态定位过程中做详细介绍 万佳家居（地址：兰州城关区天水路） 整体描述： 兰州目前最高档次的家具卖场，全部为高档软硬家具 业态描述： ①地上三层地下一层，单层面积约6000平米 ②租金不明确，但预计是高于三森和月星 ③入驻商家大约60到70家，软硬家具品牌一流，价位很高， 布艺沙发均价上万，无办公家具 本案业态定位及考量 一、本案的实际现状 商场式封闭建筑，经营思路为：出售——返租——整体运营，但不包括一楼的临街商铺，所以杂乱、有粉尘气味、需要加工场地的以及具有一定危险性的建材类将不能入住本案。如：板材、玻璃、石材、管材、油漆（政策规定不能上楼）等 二、在本案实际现状的前提下对建材的理解 能够适合本案的建材类：瓷砖、卫浴、橱柜、整体吊顶、壁纸、散热器、木门、木地板、灯饰 三、家居建材种类的利润分析 越是售价高、陈列少、占地面积大的品类，其利润空间越大，大致排名如下： 1、红（实）木家具 2、品牌家具、办公家具、灯饰 3、卫浴、橱柜、木门 4、瓷砖、木地板 5、壁纸、整体吊顶四、在空白城市对某个繁杂行业进行销售布局的劣势 空白城市没有相应的有差异化的商圈，如果对自己的业态定位过窄，过于专业，将无法满足消费者多样化需求和方便就近采购 五、针对空白城市的着眼点： 通盘考量，遵从大局，着眼未来 A、B两栋建筑物 就业态划分而言，虽然A、B之间有连廊相连，但还是两个不同区域，所以A区和B区必定是两个不同的主题：A区为家具家居类 B区为建材类 例如：三森家居建材购物广场 三个区域分离（其中三森美居和三森家具隔路相望），三个主题明确，没有丝毫关联 七、基于新区消费人群和通达国际城全盘定位对商品档次的考量 1、通达国际城的整体定位是高档次的商业综合体，一期家居建材也必须遵从大局 2、上述分析的2015年以后的消费群体的消费意识和能力大部分为中等以上 八、是否能够引进全国连锁经营模式的大品牌家居零售商 就新区目前现状来说，引进难度较大，可以为未来业态调整做准备 九、对其它装修建材的分析 其它装修建材包括：五金、电线电缆、电动工具、涂料乳胶、粘合剂、水暖配件、门锁、其它照明等 分析：以上建材类是家装中不可缺少的，也是新区前期销量较大的，但是上述建材商家占地面积小、脏乱差、不便于管理、会对整体定位产生很大影响，甚至影响通达全盘。所以，建议舍弃。 十、对于适合本案的家具建材种类的主副项划分： A类主项： 1、家居家具 2、办公家具 3