无锡产业园启动区项目定位报告.docx

华夏幸福基业无锡产业园启动区招商策略研究报告中机系（北京）信息技术研究院2013-04目录第一部分 精英产业定位21.产业片区理想与定位21.1产业片区简介21.2产业片区理想41.3产业片区定位42.精英产业产品组合52.1产品组合图谱52.2重点产业园区介绍6第二部分 项目定位61.项目分析61.1宗地分析61.2项目战略分析81.3 产业分析：机遇与挑战111.4对标分析121.4.2国外对标132.项目定位152.1项目战略定位152.2企业客户定位162.3产品定位173.项目开发策略183.1分期开发原则与分期数18第三部分 附件：市场调研及价格建议20一、无锡市物联网园区比较研究201.研究发现202.调研具体内容21二、无锡物联网企业厂房产品需求研究301.研发发现302.调研具体内容30三、一期产品销售定价建议341.主要结论342.定价方法过程展示34无锡产业园项目启动区定位报告第一部分 精英产业定位产业片区理想与定位产业片区简介区位分析项目位于具有太湖明珠之称的江苏省无锡市，地块位置位于无锡南长区，地处无锡城市中心与太湖新城空间发展轴上，北依吴越古都无锡老城区，南衔国家著名山水科技新城——无锡太湖新城，扼守无锡城市“南大门”，具有深厚的文化底蕴和雄厚的产业基础。总体规划面积3.52平方公里，区域内可整理供出让的建设用地面积约2070亩，其中产业发展用地1292亩。该片区已经确立为无锡市国家传感网创新示范核心区之一，是无锡国家传感信息中心核心区一体两翼格局中的一翼。中心老城区太湖新城区运河西路内环线太湖无锡高铁东站苏南硕放机场市政府本案京沪高速南京方向上海方向交通分析地块区位优势明显，交通便捷。地块南侧紧邻无锡内环高架金城路口，南湖大道、运河西路、金石东路三条双向6车道城市快速路环伺。距离无锡市政府约3公里，无锡苏南硕放国际机场约23公里，直达东京、大阪、曼谷、北京以及港澳台等国内外三十余个目的地城市。距离无锡火车站约10公里（沪宁城铁），无锡东站约20公里（京沪高铁）,高铁30分钟直达上海和南京，5个小时到达北京。轨交便利，地铁1号线及5号线穿越地块并在园区内设有站点。本案金城路高架快速内环路运河西路南湖大道京沪高速机场快速路无锡高铁站（沪宁线）无锡高铁东站（京沪线）苏南硕放机场锡宜高速北环路南京方向上海方向杭州方向1号线5号线产业片区分析现况企业：项目地块位于无锡市主城区东南部南长区，原是扬名高科技园区，宗地范围内以传统的汽车零配件及服务加工等的生产制造功能为主，园区、厂房林立，建筑单层厂房、多层厂房混合，土地集约利用率低。目前大部分区域仍在从事生产。生活环境：片区内土地平整，自然环境良好。区内以工业区从业人口以及芦村、善念桥等原村民生产居住为主，居住商业配套差。片区四至：项目东邻运河（运河西路），西至南湖大道，南至梁塘河，北至快速内环路。以金石东路为界，北部是住宅及商业发展用地，南部为产业发展用地。道路规划：项目地块内部路网齐整，四纵四横网状分布，4条城市级快速路交织，联通城市内环及各城区。目前梁东路正在修地铁1号线，需绕行，芦中路与梁东路未贯通，后期将打通成为片区交通中心轴线。当前东西四横依次是金石东路（双向6车道）、扬工路（内部路）、飞宏路（内部路）、梁东路（双向6车道），南北四纵依次是南湖大道（双向6车道）、芦中路（双向4车道）、汇太路（内部路）、运河西路（双向6车道）。产业用地范围内有一条东西向河道联通运河，河面较窄,交通影响小。权属：从土地及建筑权属上较复杂。宗地范围土地涉及村集体用地上生产园区出租、企业自身买地自建自用、企业买地建园后出租、村民自建兼出租、村民宅基地等多种。拆迁成本及工作量都比较大。地块现状分析产业发展用地范围金石东路南湖大道运河西路梁塘河住宅及商业发展用地范围金城路产业片区理想项目整体将以物联网高端制造为基础，涵盖新一代信息技术关键节点，推动智慧城市应用和产业发展持续升级，建成引领中国智慧城市建设、汇聚全球智慧城市核心产业的城市产业综合体标杆。 产业片区定位片区总体定位：全球智慧城市核心产业集聚区产业发展阶段定位产业发展分为三个阶段：第一阶段，产业培育期，集聚智慧产业高端制造业。集聚智慧产业高端制造产业，主要包括RFID、传感器件及设备、智能仪器仪表、控制器、面向物联网应用的智能移动终端制造。同时与智慧城市应用和系统集成龙头企业结成战略合作伙伴，初步形成智慧城市建设整体方案和产业链体系架构。第二阶段，产业突破期，集聚智慧城市若干细分产业链，实现智慧城市应用的重大突破。形成智慧城市多个细分产业的集聚，产业链环节完备、每个环节上集聚多家龙头企业。 在智慧城市应用和商业模式方面实现重大突破，形成可复制推广的若干商业模式，成为国内智慧城市应用的典范。第三阶段，产业成熟期，实现智慧