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从经济学分析我国的房地产开发成本(一) 　　房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。本文从经济学的角度对房地产开发成本做辨析。 　　一、房地产“暴利”的关键并不在成本 　　很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上。一段时期来，要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈。2008年下半年以来，也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本，以示几无降价空间。 　　我们基本可以假定，公布房地产开发成本的开发商并未蒙人。资料显示，我国房地产业平均的毛利润率为8%-10%。相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平。但那些坦然公布成本的开发商显然有意无意地掩盖了一个相当多人忽略的事实。这个事实就是，开发商的利润，甚或说“暴利”，并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上，开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆。 　　房地产开发成本利润率并不很高。但这并不意味着开发商无厚利，甚或暴利可图。 　　我们假定，建造某一楼盘所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融资成本等合计的总成本确确实实需要1亿元，总售价为1.1亿元；那么这个项目的毛利润率仅为10%。但秘密在于，这1亿元的总房地产开发成本中，开发商的自有资金投入，可能只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。显然，即使该项目的毛利润率只有10%，开发商的自有资金利润率也可达50%！在2007年的一段时期内，由于房地产市场销售火爆，销售周期很短，一些开发商采取了“五个果三个盖”的资金策略，不断用后期预售房款投入前期项目，通过加速资金周转，大大提高了资金利用率，从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正，金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。 　　金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中，如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。依靠“公布成本”所能开掘出的降价空间其实很有限。 　　二、重置成本才是房地产业的真实成本 　　开发商的“暴利”其实还有一个重要来源，这就是土地升值。 　　假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算房地产开发成本并确定房价，的确可以获得惊人的“暴利”。 　　但请注意，在经济学意义上，土地溢价所带来的每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润，也就是核算单个项目时的利润；而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业；否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”，就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地。 　　为了进行再生产而按照现价重新购入相同生产要素所支付的代价，称为“重置成本”。在经济学意义上，最初购入土地时的成本只是财务成本，依照这个房地产开发成本核算的利润只对税务局收税有意义；对房地产企业的股东来说，这部分“收益”并不能作为“利润”分掉。 　　很多人在呼吁开发商公布成本时，并没有真正弄明白所要公布的是什么房地产开发成本。其实，开发商最初的土地购入成本，也就是财务成本，在判断房价有无下跌余地时并无多少意义。房地产企业也是企业。在市场经济条件下，企业必须按照重置成本制定价格，才能保证再生产的进行。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门