《昆明城中村项目可行性研究及规划建意》.docVIP

目 录第一章 项目发展背景 总论 1 项目背景 1、1、1 项目市场背景 2008年，昆明“城中村”的改造进入了一个特殊的历史时期，从2008年2月27日起，“城中村”由原来的“整治”变成了“改造”由简单的“治理”质变到“洗心革面”的“整形”。根据城市规划和昆明市对产业结构调整的有关要求，为满足昆明市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，昆明市羊甫房地产开发有限公司，经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的调研、分析、比较，并根据当前房地产市场现状与发展趋势，该公司预投标建设位于昆明市XX区，XX街道“小厂自然村”城中村改造项目开发权。 该地块初步方案设计已经基本完成，各项前期工作和报批方案工作已相继开展。 1、1、2 项目开发公司背景 1、2 项目可行性研究目的 1．2．1为项目投资决策提供依据。 1．2．2 为项目运作提供指导性建议。 1．2．3论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。 1、3 项目可行性研究的前提条件 1．政府的立项批文。 土地及项目权属落实的证明文件。 与合作单位就项目达成的协议、意向。 建设用地规划许可证。 规划行政部门的规划设计要点。 建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000） 建设用地现状管线图。（1：500） 委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。 业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。（书面意见、批复、决定等） 1、4 项目资金筹措状况 1、5 项目可行性研究结论 基地属于昆明市政府主抓的 “城中村”改造重点工程之一，基地位于昆明市XX区，XX路与XX路的交汇处，城市规划中CBD（中央商务区）的范围之内，属于核心区城市亮点的精品工程。是开启昆明“公园地产开发模式”首善之作。有着不可替代的“城市地位”。 根据对昆明市住宅市场分析预测，项目开发市场销路基本看好。但项目财务分析，及项目经济效益测算有待进一步的精准。 本项目开发为“城中村改造”用地，有利于企业品牌及企业形象的树立，有明显的社会效益。 从目前昆明房地产市场状况分析表明，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整产品建议，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作的主观能动性，尽可能控制开发建设成本，尽量减小项目投资运作风险。 项目概况 2、1 项目位置 2、1、1 项目地理位置 城市：昆明市 行政区划：XX区 隶属于： 非城市区划：为2020城市整体规划CBD（中央商务区）内 项目区位图区域局部放大图 2·1·2 项目现状 项目四至： 北临环城北路，南至XX街，西到XX江，东到XX路 周边道路： 北部：环城北路即城市一环路（昆明城市快速路）路宽：18 米 双向 四 车道昆明主干道 南部：XX街，XX区域主干道，城市次干道，路宽：18 米 双 向 四 车道 东部: XX路，是贯穿昆明南北的城市主干道，即昆明城市的中轴线，路宽18米双向四车道 分析 目前，城市一环路东向西行驶进入项目较为方便，道路出口距项目基地约30 米，反之出入较为不变。XX路与XX街的车流量较大，易造成车辆拥堵，本案周边道路设施较为健全，通达性相对较好，但外部交通组织能力相对较弱，对社区内外部的交通组织、出入口个数、及位置关系的规划要求较高。 昆明规划路示意图 从2008-2020的昆明最新城市道路建设规划图来看，未来几年昆明城市的路网建设发达，形成立体的交通枢纽，但目前存在较大的交通拥堵现象。城中村改造与道路的建设相互阻碍的问题较为严重，制约了城市建设的快步发展。 城市轨道交通规划示意 项目位于昆明城市轨道交通2、3、5、号线规划范围内，极大提升项目区域的交通通达性，为本项目销售增加了高产品附加值。2．1．3项目周边环境 基地位于昆明老城区比邻一环外，城乡结合部的氛围相对较浓。城市率水平相对较低。目前，基地尚未启动拆迁，整体环境脏、乱、差，人口综合素质普遍不高。实景拍摄（2009年 2月 4 日） 基地面积 规划用地面积73057平方米建设用地约亩 城市待征绿地面积：约20010平方米 城市待征道路面积：约平方米 基地状况 本项目基地分两部分构成（以下称A\B区） 第一部分A区： 在环城北路以北一环路外，基地形状呈不规则“矩形”，南北跨度较长，约 米，东西跨度较短约 米，基地内拆迁工作已经完毕，基地内尚存部分构筑物。地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为高程差为 米左右。 第二部分B区： 环城北路以南，城市一环路内，基地形状呈不规则“砍刀型”，基地内有城市待征规划路贯穿基地南北（