《沈阳浑南房地产项目开发策划全案》.doc

前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 …… 目 录 第一部分 沈阳宏观市场分析 一、社会经济环境分析 （一）沈阳GDP增长情况 （二）招商引资，对外合作 （三）人均收入及消费水平对比情况 （四）居民消费支出构成 （五）沈阳市居民恩格尔系数对比分析 （六）居民人均储蓄存款余额 二、社会人口环境分析 三、沈阳市房地产市场总体分析 （一）土地市场情况分析 （二）房地产市场情况分析 四、沈阳宏观市场环境对房地产影响分析 （一）国家宏观政策影响房地产发展 （二）国家限制别墅用地政策出台，导致沈阳Townhouse项目遍地开花 （三）棚户区拆迁及金廊工程，低价房热销，商业地产格局转变 （四）近年将推出限价土地及低价房，解决低收入者住房问题 （五）沈阳户籍制度的放宽 （六）沈阳市城镇最低收入家庭住房保障 （七）沈阳市土地招商将吸引越来越多开发商，未来市场竞争加剧 五、沈阳市房地产1-3年的预测分析 （一）沈阳市房地产业态分析 （二）大盘位置将进一步外移 （三）消费者趋于理性，对产品的性价比关注较高 第二部分 浑南微观市场分析 一、浑南新区总体规划 （一）高新技术产业开发区 （二）高档次中央商务区 （三）高品质居住区 （四）高等级大学城 （五）浑河观光旅游带 （六）浑南新区发展目标 二、浑南新区经济发展状况简述 （一）主导产业紧抓不放 （二）核心竞争力不断提高 （三）企业与产业共存共荣 （四）大招商、大项目支撑大产业 （五）产业经济和城市功能协调发展 （六）基础设施建设是发展的基础 三、浑南新区房地产市场未来发展趋势 第三部分 项目及周边竞品分析 一、地块现有情况分析 （一）自身条件状况 （二）周边景观分析 （三）自然环境分析 （四）社会环境分析 （五）交通情况 （六）现有城市配套情况 二、项目周边竞品分析 （一)浑南区域主要房地产项目情况 （二）主要竞品分析 （三）地块综合SWOT分析 第四部分 项目营销定位及推广策略 一、产品定位 二、目标客户定位 三、营销推广定位及策略 （一）营销理念定位 （二）营销推广策略 （三）销售策略 （四）销售节点实施及产品配合 （五）推广费用预算 四、关于本案风险预测与防范 （一）风险 （二）防范 五、物业前置营销策略 第五部分 物业服务及费用建议 第六部分 投资估算与财务分析 第七部分 合同管理制度 第八部分 档案管理制度 第九部分 监理工程制度 第十部分 房地产开发项目开发流程 我们的合作伙件团队  第一部分 沈阳宏观市场分析 沈阳概况 沈阳市地处中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于北纬41度至43度、东经122度至123度之间，地处东北亚地区中心，辽东半岛腹地，与日本、韩国、朝鲜、蒙古、俄罗斯等国家的主要城市同在等距离辐射线上，具有突出的国际地缘优势。 沈阳地区以平原为主，地势平坦，山地丘陵集中在东南部。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东北向西南缓缓倾斜。东西长115公里，南北长205公里，沈阳市国土总面积为12980平方公里，其中城区面积261平方公里。平均海拔50米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。城区面积3495平方公里，森林面积20万公顷，森林覆盖率为25.6%，人均绿地4.36平方米。 沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为8.1℃ 左右，年降雨约721.9毫米。总人口720万，其中市区488万。 沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济聚集区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。 一、社会经济环境分析 （一）沈阳GDP增长情况 沈阳市2003年实现GDP1603亿元，同比增长14.2％。沈阳市GDP已连续三年实现两位数增长，这与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长，两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小，按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。 （二）招商引资，对外合作（单位：亿元） 2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，固定资产投资同比增长44.1%。浑南新区的建设与汽车城规划是招商引资的重要组成部分，更多的外地公司、国外企业和人员进入，对沈阳的房地产发展，