《海南国宾公寓项目策划方案》.doc

01、项目用地状况 本项目位于，项目总占地面积12396.㎡根据潜在市场需求，本项目可供销售的产品可以细分为：①餐饮用商铺（一、二层），②娱乐休闲用商铺（三层），③住宅，④商务公寓，⑤地下停车位等类产品。国宾公寓世贸雅苑 海南世界贸易中心有限公司 海口市金贸区世贸东路2号 海岸壹号 海南佳景房地产开发有限公司 海口市世贸北路1号 半山花园 海南宝通房地产有限公司 海口市金贸区金贸中路一号 瑞特广场海南佳宜房地产开发有限公司海口市国贸路6号蔚兰天成国际公馆 海口市金贸西路9号商住楼海口金贸西路海口金贸海口金贸 公寓 3300 绅蓝都市公寓 海南中荟房地产开发有限公司 海口金贸 公寓 3600 宜欣商业广场 海南宜欣房地产开发有限公司 海口市明珠路8号 商用 28000（一层） 07、项目销售定位 本项目目标市场以海口为主，兼顾到内地目标客户的需求。海口业主以白领阶层、二次置业为主，内地业主购买多用于季节性渡假。绿色建筑在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源 ( 节能、节地、节水、节材 ) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。 采用隐型梁柱设计，不但美观还能确确实实提高实用率智能建筑 由楼宇自动化系统，办公自动化系统和通信自动化系统等三大系统组成。 车位建筑 海口金贸区几乎所有新楼盘的车位与住户比在1：21：5之间，今后金贸区车位紧缺成为必然。现时海口车位的没㎡出售单价已经远远高于相应的居住房产单价，可能会出现车位价格高于中档汽车价格的现象出现。为此，对于购房者来说，车位充足并且车位价格相对较低是当前买房的附加条件，所以，有车位房的出售可能会快于无车位房。本项目车位与住户的比例为1：2。 独立三层 根据每上一层营业额降低30%的商业规律，指望业主通过内部楼梯在第三层经营餐饮是不现实的，为了避免这一销售抗性，本策划认为需要为第三层设置独立的通道。第三层主要用于休闲娱乐或者作为健身场所。由于独立的第三层可以借助宜欣商业广场的人流和客源，所以这种设计能为未来招商、销售或者自营奠定非常好的物业管理基础和配套商业业态基础。近年来，人们对居住舒适度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超过了能源增长的速度，能源供应紧张已严重制约了经济建设和人民生活水平的进一步提高，建筑节能成为一项长期而紧迫的战略任务。开展建筑节能，有着巨大的社会经济效益，还可以改善室内热环境，减少空气污染，提高人居环境水平。 结合海口本地的气候特色，本项目应该把节能重点应该放在建筑围护结构节能空调设备效率提高和可再生能源利用建筑围护结构要满足节能 　　建筑物外墙和屋面选择保温节能材料 夏季制冷中约有三成的能量是通过窗户、墙体及屋面散失到户外，不但浪费了能源，还增加了热岛效应。建议建筑物的围护结构采用导热性能低的材料，如墙体采用陶粒砼砌体或，再在外墙挂保温板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、矿棉板等），屋面采用聚苯板或工程废渣，一者从砌体材料本身用陶粒砼砌体或炉渣砌体代替粘土砖可减少消耗耕地资源；二者大大减少室内冷气的散失从而提高中央空调机等制冷系统的利用率，可省下昂贵的制冷费用。 建筑窗户（幕墙）的型材及玻璃选择节能型 　　建筑物的窗户是为了满足采光而设的，窗户的大小影响居住的舒适度，但窗户（幕墙）与实体墙的比例对建筑节能的影响很大，窗墙比例越大，通过它浪费的能量就越大。为了减少该项能耗，第一，科学合理地设计窗户的尺寸，既要满足采光及舒适性的要求，又要满足建筑节能的要求。第二，设计及施工中尽量采用导热系数低的型材及玻璃（如果采用幕墙，还要做好水平方向和纵向的保温措施）。如窗户（幕墙）玻璃采用玻璃或滤光性小的中空玻璃。 空调制冷系统的节能 根据统计，中央空调系统的耗电量约占整座大楼总耗电量的60%，空调只要减少耗能10%，就能减少整栋大楼6%的能源消耗。由此可见，降低中央空调系统的能耗对建筑节能有着非常重要的意义。所以，第一，大力发展和采用先进的中央空调系统，如采用中央空调智能节电系统，采用计算机智能控制方式，运用计算机技术和变频技术，根据中央空调主机和辅机系统运行工况和末端负荷的变化，采集多种变化参数，然后通过负荷随动计算，自动对冷冻(温)水泵、冷却水泵、冷却塔风机等设备进行实时优化控制，并使中央空调主机运行环境得以优化，使得主机工质和辅机系统各种流体流量跟随末端负荷变化而同步变化，确保中央空调系统在满足舒适的前提下大幅度降低系统能源消耗。第二，改变人们错误或不科学的空调使用方法，如夏季适当提高空调系统温控开关的温度设置，室内温度提高1℃，人体不会有明显的不适感，但却能大大降低能耗。 大力推广可再生能源的利用 随着全社会能源消耗量的不断上涨，开发和利用可再生能源越显重要，这不仅可以缓