《深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目初步研究报告》.docx

深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目初步研究报告第一部分 项目市场分析1、土地指标及权属拟拆除重建用地面积：41768.8平米（合62.65亩）拟开发建设用地面积： 21626.7平米(合32.44亩)容积率：6.97（法定图则中为2.5）拟规划计容建筑面积： 150670平米拟更新方向:居住等功能；公共配建: 更新单元范围内应落实不少于24班小学用地一处拟更新经济技术指标(专项规划尚未批复):土地现状情况:现状土地权属较复杂，1-2地块为国有出让的用地，现状性质为工业用地,权属单位为龙华镇油松下油松村;3号地块为国有已出让用地,现状性质为综合用地,权属单位为龙华镇油村瓦窑排村；7-10地块为国有出让用地，性质分别为工业、商住混合、住宅用地，用地权属单位为深圳宝安龙华经济发展公司；其余4-6号用地为未完成征转手续的村集体用地（需补出让手续，但是由于改造后的功能为学校，因此可以采取协议出让的方式），分属瓦窑排经济合作社和伍屋合作社及瓦窑新村。国有已出让的用地24760平，占拆除用地面积的59%。计划申报主体: 深圳市龙华街道投资管理公司主体类型: 集体注册资本金:2000万元股东:深圳市宝安区龙华街道办事处法定代表人:韩垂学成立时间:1995年项目手续: 2011年12月8日: 列入 《2011年深圳市城市更新单元计划第三批计划》, 并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示.2014年10月20日: 列入《2014年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示（更新范围调整，拆除重建用地面积缩小）截止目前,项目更新规划成果未在深圳市规划和国土资源委员会网站公示，除上述公示外，项目手续无进一步进展，尚未正式列入城市更新单元计划。除公示数据外，以上项目部分数据来源于合作方提供的专项规划草案数据，2、项目区位宗地位置项目地块位处龙华新区油松片区，东临坂田片区，北部为观澜街道，南部为龙华新区核心区及梅林关片区，整体区位处于龙华片区北部。地块距离四号线清湖站车程仅2公里，通往市民中心仅11个站点，时间约30分钟，到深圳北站车程约7公里，车程约15分钟，周边有梅龙路、布龙路、梅观高速等多条快速路，内外交通较便捷。地块距龙华人民医院1公里，距已建成的龙华文化广场仅700米，有满足日常需求的基本商业和生活配套3、区域规划龙华中心(1)龙华新区发展规划2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。2012年末常住人口140.86万人，其中非户籍人口占90%以上根据龙华新区综合发展规划，龙华新区构建“一中轴、两核心、七功能区”的城市空间结构。 一中轴：中央服务轴，强化综合服务功能，支撑城市中轴的延伸与拓展； 两核心：南部商务核和北部科技核，形成新的发展“引擎”；? 七功能区；按照特色分工，分区发展的原则，将龙华新区分为七个功能片区，每个功能片区制订针对性的功能及产业发展指引，包括观澜东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、龙华商贸区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区。本项目位于中部的龙华商贸区和中央服务轴上。项目位置(2)油松片区法定图则规划根据2010年公示的深圳市宝安402-192021号片区[油松地区]法定图则（最新），片区规划如下：发展目标: 建设一个高新产业蓬勃发展、生活功能完善、环境优美的和谐新城功能定位：以生态居住、城市休闲、商贸服务为主，。发展策略是：通过城市更新，优化地区功能结构，完善公共设施，结合轨道站点布局综合服务中心。完善地区道路交通体系，提高片区生活环境品质发展指引：　(2)宗地法定图则规划宗地位置宗地分属于两幅地块03-10地块，规划性质为教育科研用地，占地面积16399平米，要求建设24班小学；03-11地块，规划性质为二类居住用地，占地面积25748平米，容积率2.5，要求配套12班幼儿园和邮政所；。法定图则要求两地块需捆绑开发4、地块现状及周边环境地块目前现状南部为未拆除简易工业厂房，北部为在生产状态的新松普塑胶电线有限公司，地块西侧为已建成的村民小产权房，北侧南侧均为现状居民区，东侧为工业区（法定图则和现状均为工业区规划）四至道路: 地块北、东、南三个方位均为已建成的市政道路，西侧有现状支路。5、地块周边配套及交通配套情况：教育资源充足：清湖小学，松和小学，龙华中心中学，新华中学、清湖幼儿园，四季花蕾幼儿园等商业配套齐全： 龙华商业中心购物广场、兴万和购物广场、金东源百货以及多家银行、ATM机等医疗资源充足：龙华人民医院、深圳国丹妇儿科医院、龙华人民医院油松社区健康服务中心等景观文化配套：龙华文化广