本案与雄飞生活广场全面对抗分析报告20150427.pptx

本案与雄飞生活广场全面对抗分析报告XX营销集团·四川区域2015年4月当前区域主力客群（刚需）购房决策对比因素按概率从多至少排列依次如下（剔除个体差异）：对比项目锁定本案雄飞生活广场VS1、功能对比有相同功能房选择、仅面积段有差异，雄飞提供有大套三，而本案套二面积更小、总价更低；小户型面积赠送相近，雄飞大户型赠送率降低。雄飞生活广场住宅套型住宅建面实得面积赠送率成交均价套均总价住宅套数住宅已售住宅可售2-2-175.57 84 11%4300 32 210 137 73 3-2-190.33 103 14%4450 40 173 146 27 3-2-290.58 103 14%4600 42 246 225 21 94.00 101 7%预计4750预计4474 0 74 113.00 122 8%预计4600预计5174 0 74 119.00 127 7%预计4500预计5374 0 74 本案住宅套型住宅建面实得面积赠送率成交均价套均总价住宅套数住宅已售住宅可售2-2-167.00 74 10%4610 31 228 112 116 3-2-178.00 89 14%4650 36 456 188 268 82.00 93 13%4660 38 456 309 147 3-2-295.00 106 12%4690 45 236 129 107 2、价格对比竞争户型确定：根据田忌赛马原则，尽量使用和转化为红色箭头所示对抗，尽量避免或减轻蓝色箭头所示对方对我方的对抗；本案较具对抗优势的户型为80 ㎡左右3-2-1和92㎡3-2-2。3、周边配套对比地铁对抗1：西河站口位于螺丝路口，且是高架与地面铺轨，等同火车，噪音较大，雄飞生活广场是铁路房、而不是地铁房。2014年11月，成都地铁4号线二期延长至西河片区。该工程定名为“成都地铁4号线二期同步实施工程（十陵东—西河镇段）”，起于二期工程东延段成都大学站（原工程名为十陵站）后，随后线路向南拐入成洛路南侧绿化带，并逐渐由地下过渡到高架敷设；然后在明蜀路路口设置十陵东站（暂用工程名；高架站），出站后线路继续沿成洛路南侧绿化带自西向东敷设，上跨成安渝立交和成昆铁路后，逐渐由高架敷设进入地面敷设，在螺丝路路口设置西河镇站（暂用工程名；地面站），出站后线路向南接入西河停车场。线路全长3.85km，其中高架段约2.164km，路基段约1.04 km，地下段约0.65km。设置十陵东站（暂用工程名；高架站）和西河镇站（暂用工程名；地面站），工程估算总额为6.28亿元。总工期为3年，与4号线二期工程同步建成运营。3、周边配套对比地铁对抗2：本案交通实际上更为快捷、便利、同时避免地面铁路噪音影响。1公里步行：15-20分钟五冶厂区雄飞生活广场地铁西河站口真实位置5公里乘坐免费业主大巴——车速40码：7.5分钟；车速60码：5分钟；更可直达万象城、建设路，不需转车，更省时间。西河地铁停车场本案3、周边配套对比公交对抗：本案距公交站更近（模糊概念），力推小区免费业主大巴、直达地铁口、万象城、建设路等，并可随叫随停，非常方便。针对洛带客户—雄飞乘坐219不便，本案距离洛带更近。出门：4条路线红旗配送站858、858a：280米；五冶钢构厂219：520米；成洛路口站887：400米；回家：红旗配送站858：280米；西河镇政府站219：770米；成洛路口站887：400米；西平路口站219、858a，2条路线出门/回家：约360米更有小区免费业主大巴，直达地铁口、万象城、建设路，并随叫随停公交规避：雄飞路线较多，直达区域更广更方便，如十陵街道、西河镇南部区域、平桥区域。如遇该区域客户，则强调小区免费业主大巴。3、周边配套对比教育配套：均配建有幼儿园（斯宾塞·格林）；雄飞可就读西河小学（1.5KM），本案可就读西平小学（1KM），本案距小学更近。教育配套规避：西河小学教育质量较西平小学好；本案可否就读西河小学有待确认；雄飞距西河小学1.5km、本案4km；如可就读，业主大巴路线需在西河小学设站。3、周边配套对比商业配套：本案商业配套齐备、方便、且对居住环境影响小；雄飞商住过近，人员混杂，且离农贸市场太远（家庭最需要的是菜市场），极不方便且不利于家庭降低饮食及做饭时间成本。本案雄飞生活广场社区自建商业街依云小镇（避免单纯社区底商提法）自建蔬菜水果超市（避免农贸市场提法）紧邻银诚购物中心社区底商自建购物中心距离西河镇1KM距离西河镇农贸市场约1.7KM3、周边配套对比医疗配套：共用，但强调本案物业服务可提供急送医疗服务（建议提供），以及本案设有担架电梯，急救时节约宝贵的抢救时间，以及可直送成都任何一家医院。尤其针对家中有老人、小孩等体弱有病者。医疗配套规避：本案距离医院较雄飞远，应避免单纯讲距离。4、户型