21第二章资产评估方法..pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 2、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本 （1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。 （2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数 分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素： ?生产效率是否提高 ?维护保养费用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人数量是否降低 通常情况下,功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。 年净超额运营成本=年超额运营成本×（1－所得税率） 第三,估计被评估资产的剩余寿命。 第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值,计算公式为： 被评估资产功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数) 某设备的技术资料 项目 月产量 单件工资 月工资成本 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税(税率25%) 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限 假定折现率10%,年金折现系数 功能性贬值额 技术先进设备 技术陈旧设备 10 000件 0.80元 8 000元 10 000件 1.20元 12 000元 12 000-8 000=4 000元 4 000×12=48 000元 12 000元 36 000元 5年 3.7908 136 468.8元 例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为18000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×18000=54000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：54000×(1-25%)=40500(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 40500×(P/A，10%，3) =40500×2.4869=100719（元） 3、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升； + （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 经济性贬值的估算方法 1、当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时： 式中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据。 经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率 2、当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时： 3、当确信被评估资产持续存在收益损失时： 经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税率)×(P/A,ｒ,ｎ) 式中,(P/A,ｒ,ｎ)为年金现值系数。 [例]某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台,功能价值指数取0.6。根据上述条件,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100% ＝[1-0.81]×100% ＝19％ [例] 又如，数据承上例，假定每年减少6