运城万荣汽配市场前期建议2013.7.6.ppt

小车修理区产品设计建议： 　　小型车的基本条件较为普通，可以较少考虑车辆对建筑物的设计要求； 　　在设计小车修理区商铺的时候，考虑建筑的成本压力，建议采用2层砖混结构，开间为4米，建议层高为3-3.2米。 三、规划设计建议 配套建议 产品布局 总体规划思路 产品设计 品牌汽车用品区产品设计建议： 　　建议采用2层框架结构（部分或４Ｓ店采用钢结构），一层层高为4.2米或更高，二层层高建议不低于3米，开间不低于４米； 　　充分考虑照明度及其他商业要求：在设计之初预留各种接口，并充分考虑商家对梁柱要求； 　　临街一面展示面要足够大，窗地面积比要大于1：3，一方面保证自然采光需要，另一方面也方便商户的对外展示。 三、规划设计建议 配套建议 产品布局 总体规划思路 产品设计 其他配套建议 仓库：1：标准厂房设计，上盖彩钢顶；2：立体式货架存放，为每个经营户提供固定的免费区域；3：车间地平硬化。 露天剧院：可考虑在项目入口广场或停车场部分设置露天剧院，方便客户夜间活动需求。（也可考虑在小车区设置汽车影院） 三、规划设计建议 配套建议 产品布局 总体规划思路 产品设计 物业管理建议 在保证提高项目物业管理水平，提升项目档次；同时降低前期和持续性成本投入，建议引进本地市场上物业管理水平相对较高的公司进行物业管理。 市场安保建议 建立市场警务室或聘请专业安保公司，树立全新市场安全形象，使停车修理客户不必担心车辆物品被盗等隐患，可以安心享受市场带来的全方位服务。 三、规划设计建议 配套建议 产品布局 总体规划思路 产品设计 一、市场分析 二、项目分析与定位 三、规划设计建议 四、营销推广建议 五、招商运营建议 核心思想 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 在 不卖 中 卖 提前拉开招商/经营架势 建立认同度、提高价值预期 稀缺品形象入市 迅速销售，实现高价值 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 两条（营销）路线相互促进 产业路线——直接销售目标专业市场商户 投资路线——主力目标：万荣投资客户 投资者：大部分商业为自营，经营有保证? 产业路线促进投资路线 投资路线促进产业路线 经营户：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买 营销路线 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 总体营销策略 四大举措 引“狼”入室 产业路线先行 “租”售并举 周边县市乃至全市招商，引入外地的品牌汽配商家，给本地的经营户以压力 区别对待自营客与投资客，尽可能多地吸引自营客户，有利后期经营 前期：意向招商 后期：正式招商+销售 异地销售促进 河津、稷山、万荣下属乡镇等地大造声势，给本地投资客以压力 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 销售方式 销售 优惠招商 直接切入销售 先招商，后销售 1、设立半年左右的免租期； 2、免收一年的市场管理费； 3、对签定长期经营协议的商户给予更多的优惠措施。 给予市场充分信心；提供综合价值、综合服务 NO 六大销售措施保障销售和运营两旺 客户类别 销售方式 目的 自营客 1、优先登记——自营客的认筹时间早于投资客； 给投资客以压力和市场预期 2、优惠购买——自营客购买给予额外的折扣点； 鼓励自营客购买 3、又卖又租——市场经营的前三年，如果自营客持续自营则分别给予自营客等同投资客户的租金返还； 鼓励持续经营 4、限时开业——自营客需签定协议，保证在市场开业时入场经营，否则取消租金返还。 开业率保障 投资客 1、3年包租，分别为6%，7%，8%（待定） 增加安全感 2、3年后市场租金，代为管理 提高赢利预期，便利其投资获利 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 销售方式 三、营销推广建议 推广策略 营销策略 价格策略 经营面积：40平米 年租金：6000元 经营面积：20平米 年租金：2000元 经营面积：60平米 年租金：8000元 项目 最低租金 最高租金 平均租金 汽修类 130 150 140 服务类 100 140 120 平均租金 130 根据上表可知目前万荣汽修行业的平均租金为130 元/平方米*年，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。（注：商铺投资回报周期取15年） 平均销售价格= 平均租金×15年 =130×15 =1950（元/平方米） 价格修正： 　　本案的业态属于现有业态提升，所以在对比时难以直接定位，根据租金回报率倒推计算的本案平均售价为1950元/平米，结合城市和市场现状，最高租金提高幅度应在25%以下，因此最终本案平均售价应在1950-2500元/平米。由于价格幅度较大，故需要在前期蓄客和招商过程中进一步进行价格修正。 三、营销推