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商品房买卖“逾期”问题探析一 　　提要：本文根据审判实践，针对在商品房买卖合同签订——履行各环节中一系列“逾期”问题，进行理论和实践的分析、探讨。文章涉及了从商品房买卖预约合同到办理商品房权证的各个环节，包括1.不按照《订购单》约定的时间签订商品房买卖(本约)合同;2.逾期付款;3.按揭付款的逾期不办理按揭手续(不签订担保贷款合同);4.按揭付款的逾期不办理房屋抵押手续;5.房屋逾期交付使用;6.买受人逾期拒不收房(不办理交付使用手续);7.逾期办理房屋所有权证;8.逾期办理土地使用权证;9.按揭人逾期不交纳月供款(不归还银行贷款)9个问题。 　　本文意在探讨与分析，对于已经有明确的规定或者已有定论的问题不作过多的表述，对在审判实践中出现的易于产生纠纷、产生理解上的歧义的问题提出意见，以期抛砖引玉之效。 　　近年来，随着国民经济的飞速发展，我国城乡居民的消费结构发生了巨大的变化，解决衣食温饱的消费已经不是消费的主要内容，房屋、汽车等高档、高价的消费实际已经主导了整个消费市场;尤其是房产已经成为全体消费者的首要消费目标和对象，形成了一个巨大、活跃的房地产市场。 　　随着市场经济的确立和发展，上世纪90年代初，国务院发出了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发〔1991〕30号)、国务院办公厅转发《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》(国办发〔1991〕73号)，随着城镇住房制度改革的深入，房地产市场开始发育。历经十余年，商品房在整个房地产市场占据了主导地位，房产消费趋势已经形成，且仍处在上升阶段，已经成为我国最大的门类消费市场。 　　为规范房地产市场，国家出台了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等一系列法律、法规;最高人民法院则先后作出了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》(下称《解释》)等司法解释，为房地产市场的发展确立了法律基础。 　　房地产活动牵涉到从宗地出让、拆迁、设审、规划、施工、建设、到经营策划、广告策划、房屋预售、销售、银行按揭、小区公建、市政配套设施、物业管理等一系列民事、经济活动，其各个环节自成体系又互相关联，涉及到民法中的所有权归属和所有权流转的多种法律关系。值得全体法律工作者、法律理论研究者进行长期的研究。本文从操作实务出发，拟对在商品房买卖合同履行中出现的“逾期”问题，提出意见，进行探讨和分析。 　　一.商品房买卖合同履行中存在的各种“逾期”问题 　　一个完整的商品房买卖行为大致应具有以下过程：(因楼盘销售情势不同，有的步骤可能省略) 　　1.签署《诚意金书》(也有称“认筹协议书”等其它称谓的)，交付购房诚意金——2.按照《诚意金书》号码先后选择商品房——3.签订《商品房订购单》、交付定金——4.在约定的时间内签订《商品房买卖合同》——5.付购房款——(办理按揭贷款并向卖方支付)——6.卖方通知办理入伙手续——(交付购房余款、各类费用、签署业主临时公约、办理房屋验收、水、电、燃气表读数核验、附属设施验收、房屋交付使用)——7.交付契税、维修基金等——办理房屋所有权证并交付业主——8.办理土地使用权证。 　　在上述各个环节中，签订《诚意金书》更大程度是卖方的一种销售策略，是制造楼盘人气、热销形势的手段。《诚意金书》对买受人的约束较小，买受人如果不在约定的时间内选房，也不会产生“诚意金”被没收的后果。因此，也有较多的楼盘省略了“签署诚意金书——选号”这一步骤，因此，此一环节的逾期问题，本文不作阐述。 　　商品房建设资金投入巨大、回收周期长。即便是一级资质的房地产开发企业，面对动辄数亿、十数亿、甚至数十亿的建设资金，也无法完全依靠企业自有资金完成开发、建设。预售商品房、按揭付款即为解决资金来源的重要措施之一。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》、《城市商品房预售管理办法》均规定，开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，已经确定施工进度和竣工交付日期的期房可以预售。 　　由于商品房买卖“预售”的特殊性，使得其与即时交付的其它买卖行为相比，更易于产生“逾期”问题;同时，商品房买卖合同的履行环节多、履行期间长、买卖合同履行与商品房开发、建设平行进行，直接受到商品房开发、建设的制约，进一步造成履行条件的不确定性，“逾期”问题更为突出。 　　商品房买卖各环节中主要逾期问题包括：1.不按照《订购单》约定的时间签订商品房买卖(本约)合同;2.逾期付款;3.按揭付款的逾期不办理按揭手续(不签订担保贷款合同);4.按揭付款的逾期不办理房屋抵押手续