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土地增值税清算，地产商利润空间减少 --全面解读《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 XX年12月28日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[XX]187号，以下简称187号文），该文指出，自XX年2月1日起，符合清算条件房地产开发项 目，应当依法按时依照《税收征收管理法》（主席令【2001】第049号）、《土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）及有关规定，办理土地增值税的清算、缴纳手续。XX年01月18日，国家税务总局解释说，之前下发的187号文，是对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行明确，并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。 土地增值税是国家为进行房地产市场宏观调控而出台的税种，压滤机滤布目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。从近几年征管力度来看，土地增值税由地方税务局征收，征管力度不大，一般情况下，均按照房地产销售额的1%~6%预征，即使房地产项 目全部销售完了，亦很少房地产企业会主动向税务机关清算税款，这已经是房地产界皆知的“秘密”。假设房地产销售毛利为20%，土地增值税税负率至少为6%，XX年全国土地增值税收入为231亿元，按此推算房地产交易额为3850亿元，然而仅北京地区XX年房地产销售总额就已经达到2001亿元，这还未含土地使用权转让、非房地产之不动产转让额，因此XX年应征土地增值税之交易额远远高于3850亿元，这还是按照20%的保守毛利情况推算的。可以推定，土地增值税自1994年开征以来，大多数纳税情况处于预征的怪圈之中。 那么，187号文将如何对房地产开发项目进行清算？要对房地产项目清算，就要按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的要求，规范项目的定义、符合清算的条件、收入及扣除项目的确定，并严格按照上述法规计缴土地增值税。细读187号文，我们可以知道： 1．项目的定义 187号文指出，应征土地增值税的项目，滤布以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 2．符合清算条件的房地产项目是指： 1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3）直接转让土地使用权的； 4）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 5）取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 6）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 7）省税务机关规定的其它情况。 3．非直接销售和自用房地产的收入确定，按照： 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 需要提醒的是，非直接销售和自用房地产是指：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等行为。按照相关法规的规定，非房地产企业间以房屋等不动产、土地使用权等投资的行为，暂免征土地增值税。 4．扣除项目的规定 1）土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金等扣除项目，采用凭证主义原则，即该等扣除项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等扣除项目确定方面，增加料税务机关的裁量权，即该等扣除项目所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额数据，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 5．办理土地增值税清算的时间要求 符合上述1）~3）清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合上述4）~7）清算条件的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 6．引入税务中介机构