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房地产公司财务风险控制模式分析 摘要：房产开发已经不只是房地产公司的商业行为，也是政府增强城市综合竞争力所必需的。我国的房地产开发行业的健康发展，需要有效的财务杠杆作用，任何时候利益与风险都同行，那么房地产公司就需要建立有效的财务风险控制模式，本文通过现有房产公司的财务风险表现，针对房产公司财务风险控制可用模式进行了分析。 关键词：房地产公司 公司财务风险 财务风险控制模式 美国一位著名的房地产专家指出：所谓房地产开发实际上是以风险为代价来获得利益。如何利益最大化并同时将财务风险控制在可承受的范围内，一直是所有房地产开发商关注的。 一、房地产公司产生财务风险的原因 财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。我国的房地产开发行业，具有行业的特殊性，由于经济发展的阶段的限制，财务风险产生的原因主要是外部环境因素和内部的管理因素。 1、外部风险认识不足。 我国经济的发展，促进了金融体制的发展，各种融资办法，活跃了经济市场，钱流引发了经济的迅猛发展。过去10年的房地产开发业的发展，创造了消费的快速增长，给国家的GDP贡献了漂亮的数据，在这个行业里“不差钱”，有政府的政策支持，有国人刚性的购房需求，更有那些先富起来的热钱加入，等等这些都是房产开发公司的机遇，这些优越的外部条件，相比今天，银根紧缩、限购政策，热钱转向其它行业的外部风险，那些盲目拿地、扩张区域经营、固定模式项目经营的开发商，被暴力的利润冲昏了头脑，一再复制财富神话，就是无视外部风险的行为，对于外部风险认识不足的房地产公司，就会卷进财务风险危机。 2、公司经营管理不善。 据07年中国行业企业信息发布中心的调查，不完全统计，全中国房地产开发企业达到58710家，从业人员多达160.1万。这样的数据里，专业的管理团队又占了多少呢？所以，经营者的水平良莠不齐，对于财务风险的认识都是在经营中积累的经营，不重视日常的财务数据，不能观察出财务风险，成本控制方法简单，销售模式不能适应市场需要，产品定价不科学，这些都增加了房产开发企业经营中的财务风险。 二、房地产公司财务风险的表现 1、筹资困难 现在的房地产公司，在拿到开发项目后，自有资本有限，没有充足的开发资金，都会选择向银行抵押借贷开发，房产开发周期长，随时都存在由于金融市场的变化，而出现的利率变化的风险；房产开发过程不确定因素很多，单一靠银行融资未必能完全满足，就需要再融资，房产企业向民间借贷，企业间借贷，这些借贷方式利息高，为企业埋下了利滚利的财务风险。 2、负债率过高 现有房地产企业将负债经营，作为企业经营的财务目标，有的企业负债率达到70%以上，有的企业负债率甚至达到了90%，远高于警戒水准。财务融资是想通过长期债务，对房地产企业进行资金融通，使得现有资产产生高于固定资本成本的投资报酬率，但是过高的负债率，增加了房产企业的偿还风险。 3、项目投资风险 房地产企业根据市场需求，选择开发项目，进行投资开发，项目的定位人群，项目的开发规模，项目的开发周期，项目开发质量选择等等，都影响着整个投资回报率，一个开发周期越长的项目，伴随的项目投资风险越大，资金链断裂致使项目失败的例子也很多，中国最大的烂尾楼—中诚广场，在拖延了10多年，才交付使用。所以，项目投资有风险，而且投资风险还随着外部投资环境的变化，风险也更多并不断变化，难以控制。 4、经营使用资金不当 房地产企业，成本的主要组成之一是土地成本，土地资源，是国家垄断的一级市场，企业把并不充足的流动资本，变成了固定资产，对于项目开发中的建筑安装、开发的间接费用支出等，造成了资金不足，影响开发质量。开发成本的走高，削弱了房产企业的市场竞争力，容易诱发企业财务风险。现在频频出现的“地王”现象，就是房产企业在增加自己的成本风险；还有的房地产企业囤地，等待土地升值再开发项目，都占用了企业的大量资金，影响正在运作项目的开发能按时的合格交付，增加企业资金压力，也就提高了企业经营风险。 5、资金回笼 房地产企业，第一批资金回笼是通过预售环节，现在开发商借口资金紧张，凭借与消费者信息不对等，不规范的预售事件频发，这样不仅增加房产企业的信誉不良风险，也会出现由于不规范的操作，造成项目被叫停，从而损失更多的利益。 三、房地产公司财务风险的控制措施 1、提高和加强风险认识 房产开发行业，具有行业特殊性，房地产企业要加强员工财务风险教育，建立规避风险机制，经营者应引进先进的管理理念，掌握财务风险特征，了解财务风险规避措施，做好迎接财务风险的思想准备工作。房地产企业的财务人员，要规范企业的财务制度，控制财务成本，从财务的技术角度降低财务风险。 2、优化资金结构 房地产企业，应根据开发项目周期，设计合适的资金结构。按照举债的偿还期限，分为长、中、短。短期的