2014金庆第一家商住小区可行性分析报告.docVIP

金庆第一家商住小区可行性分析报告 第一部分：可行性分析的目的和依据 一、进行可行性分析的目的 较为详细地了解该区域发展、规划及经济情况。分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。 二、可行性分析编写的依据 依据温宿县房地产企业的平均水平，并参照我公司以住的开发数据。 第二部分：项目概况 一、项目名称 “金庆第一家商住小区”（暂定） 二、地理位置 该地块位于新阿温大道香格里拉庄园对面、锦绣江南小区旁。 第三部分：市场分析 一、温宿县房地产市场运行情况分析 温宿县房地产行情在阿克苏地区的各县来讲仅好于柯坪、乌什两县，差于沙雅、新和两县，大大差于库车、拜城。主要原因是：温宿距离阿克苏太近，大部分老百姓买房就前往阿克苏市。随着阿克苏市的房价猛涨，温宿县的房价也涨了不少，但销售速度同样很慢，较多项目虽已成现房，但销售率却很低。 二、主力楼盘情况分析 1、聚诚·华庭 开发商：阿克苏聚诚房地产开发有限责任公司 项目地址：温宿县托乎拉路15号（幸福小区对面） 项目规模：总占地面积4万多平米，共规划500多套住宅 各楼层售价：一层：1780元/㎡ 二层：1780元/㎡ 三层：1780元/㎡ 四层：1580元/㎡ 五层：1380元/㎡ 六层：958元/㎡ 评价：本项目均价1543元/㎡，虽价低、景观好，但销售仍较差，一期仍有很多现房未售出。 2、鑫巢小区 开发商：温宿县华丽房地产有限责任公司 项目地址：温宿县托乎拉路和新阿温大道交汇处 项目规模：总占地面积4万平米，总建筑面积5万多平米 各楼层售价：一层：1950元/㎡ 二层：1880元/㎡ 三层：1880元/㎡ 四层：1780元/㎡ 五层：1450元/㎡ 六层：998元/㎡ 评价：本项目均价1656元/㎡，销售较差，目前仍有较多现房未售出。 3、香格里拉庄园 开发商：新疆国大房地产开发有限责任公司 项目地址：温宿县环城南路与新阿温大道交汇处 各楼层售价：一层：2280元/㎡（赠私家花园） 二层：2080元/㎡ 三层：2080元/㎡ 四层：1880元/㎡ 五层：1680元/㎡ 六层：1480元/㎡ 评价：本项目名义均价1913元/㎡，实际均价1850元/㎡（因其优惠幅度大，一次性付款优惠100元/㎡，按揭贷款50元/㎡）。定价相比之下较高，但销售较差，目前销售率仅达25%。 4、锦绣江南 开发商：温宿县城信房地产开发有限公司 项目地址：温宿县环城南路与新阿温公路交汇处 各楼层售价：一层：2008元/㎡（赠私家花园） 二层：1878元/㎡ 三层：1878元/㎡ 四层：1768元/㎡ 五层：1498元/㎡ 六层：1200元/㎡ 评价：本项目均价1705元/㎡，相比之下，此项目定价较为合理，销售比其它几个项目要好一些。 三、基地现状 该地块与香格里拉庄园和锦绣江南相比较，位置稍差一些，也就是说：本项目的定价不能高于这两个项目的定价，销售才能顺利进行。 第四部分：项目建设方案 本项目规模（计划）70亩（土地价在22万元/亩以下计划拿地70亩，土地价在22万元/亩—24万元/亩之间计划拿地50亩），开发建设面积为50000—70000平方米的商住小区。 平面布局 本小区住宅主要是多层形式，为了提高人居生活品质，另有两栋小高层电梯公寓，所有住宅共分为三个组团，分布在内河绿带和大型中心绿地四周，其中内河绿带以北设组团一个、中心绿地左右各设组团一个，既各自独立，又相互倚用，与景观绿带和中心绿地形成一个和谐的整体。住宅朝向大部分为正南或微偏向南，每房均保证有良好的景致。 二、户型设计 在每户的单体设计中，从二房二厅到三房二厅的各类房型布置中，应多方位的周全考虑：首先，内部分区做到居寝分离、洁污分离；其次，每户均有最大可能的朝南面；第三，各户都能尽情享用小区内以及周边环境的绿化和景致；第四、室内的空间设计从居、寝、活动、读书方面考虑也极其丰富；总之整个户型平面设计必将处处以人为本。 第五部分：项目开发进度 根据温宿县城市建设总体规划，本项目分三期开发，总投资8000万元人民币，其中一期投资2000万元人民币，工期2011年1月至2012年5月；二期投资3000万元人民币，工期2012年5月至2013年5月止；三期投资2000万元人民币，工期2013年6月至2014年7月止。 第六部分：项目成本测算 根据上述项目市场预测价格，项目开发需投入的工程造价及一定的投资收益的前提下，结合地块区域土地现行价格，确定该地块的土地竟