股份制形l式管理住宅配建防空地下室、停车位.docVIP

股份制形式管理住宅配建防空地下室、停车位 2008年《国务院中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中，为促进人民防空与城市建设协调发展，确定了“（十）鼓励社会力量参与人民防空建设。培育和发展多元化投资主体，采用合资、合作、股份制、独资等多种投融资形式，加快人民防空建设步伐”的方针。 一、改变观念执行新的发展方针 新的发展方针，充实了《人民防空国有资产管理规定》的内容，尤其针对住宅配建防空地下室的资产管理，更有实际意义，与原规定国家鼓励业主投资建设、政府给予政策优惠、资产国有的方针相比，新的方针则是将原规定防空资产国有的单一形式，调整为防空资产所有多种形式。基于住宅配套建设防空地下室实际由全体业主出资购买的事实，理应遵循《人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，本不应出现争议。目前，需要调整的是：1998年发布的《人民防空国有资产管理规定》第十二条规定人防国有资产按实物形态划分中，包括“交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”；实际，配建防空地下室的专业设备、设施必须由人防主管部门负责专业管理，以确保防空功能有效，目前这些专业设备、设施形同虚设或者并未按标准建设，原因是监督、管理机制不健全，关键在于防空主管部门的观念与新的发展方针要统一。 二、由“结建”中细分出“配建”更符合实际 《人民防空法》第十八条规定人民防空工程包括“结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”，第二十二条规定“ 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”；2006年实施的国家标准《住宅建筑规范》强制规定“4.2.3 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排，并将配套公建使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建”。 由以上法规可见，防空地下室存在“结合建筑”与“配套建筑”之分，而《住宅建筑规范》称为住宅配建防空地下室已说明它的权属，是附属于住宅的一部分（详见：配建防空地下室、地下车库是住宅合格的基本要求）。因此，根据《人民防空法》规定，由“结建”中细分出“配建”更符合实际，即符合《人民防空法》第十九条“实行分类指导”的规定，也符合《住宅建筑规范》的强制规定，专业管理仍人防主管部门负责。 三、健全监督、管理机制 根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》使用配建防空地下室，涉及防空主管部门、工程隶属单位、使用单位；该办法在“使用管理”一章明确：防空主管部门负责监督检查工程隶属单位，双方都有责任监督检查使用单位，包括其是否“按时缴纳税费和人民防空工程使用费”；第十七条进一步明确使用单位“向工程隶属单位缴纳人民防空工程使用费”。而在现实中，由于认定“投资者”不当导致所有者（业主）缺位，建设单位就乘虚而入并以工程隶属单位自居，又不得不作为使用单位向防空主管部门申办《人民防空空程平时使用证》，因此，形成了工程隶属单位向防空主管部门缴纳工程使用费等混乱现象（详见：防空地下室的权属国家政策法规早有定论）。可见，落实新的发展方针确定的多种投融资形式，不仅是确定多元化投资主体，同时也是解决监督、管理机制存在的问题，重点是要落实《人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，依法确认全体业主是工程隶属单位；另一方面，工程隶属单位同样不应作为使用单位，这也是一种监督机制，全体业主要经过业主委员会承担工程隶属单位的名义，再与使用单位签订《人民防空工程租赁使用合同》，由使用单位向防空主管部门备案登记、履行法定程序。 四、让承担建设投资义务的业主得到改革的实惠 根据新的发展方针认为：住宅配建防空地下室适宜股份制形式的管理，个体业主可以按购置住宅面积计算出资金额，国家政策优惠也可以量化出资金额，就个体业主而言国家必然是大股东，但出资总额未必大于全体业主，由此形成全体业主与国家共同出资。因为防空地下室战时需要统一使用，必须依法管理、使用，业主仍不得擅自处分；但考虑防空地下室使用及国家出资的特殊性，国家政策出资金额的分红只需满足筹措宣传教育经费，使之成为人防主管部门联系业主的经济纽带，并取之于民用之于民，用以保证“增强群众的国防观念和人民防空意识、群众防空组织业务骨干培训”的落实。而全体业主出资金额的分红，首先满足按国家规定支付物业管理费用，同样等于对全体业主的分配，也等于补偿因配建防空地下室而增加的购房投资，让承担建设防空地下室投资义务的业主得到改革的实惠。 五、共同监督管理、共谋发展 重新确定配建防空地下室资产所有形式，可以弥补验收过程因实际投资者缺位产生的问题。住宅属于商品已不存在争议，而住宅应当具备防空、避难、停车的功能同样是有偿配置的，因此业主不仅有知情权，并有权依据国家标