某房地产企业土数增清算.docVIP

某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。 2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。 3、销售房屋取得收入7.5亿元。 4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。 该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。 地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认： 1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。 2、销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1 .6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。 3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。 4、以分配股利形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。 5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。 7、收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。 8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。 9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。 10、开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。 11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置 计算应缴纳土地增值税。 1、确定收入： （1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元 出售给职工住宅应实现收入＝3492.78×2500＝8731950.00元 出售给职工住房已实现收入5000000元 出售给职工住宅少计收入＝8731950－5000000＝3731950元 普通住宅共计应实现销售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元 （2）其他用房外销平均价格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元 分配给股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝6130×（1000＋2500） 其他用房应实现总收入＝1600000004000000＝185455000元 2、确定扣除项目金额 （1）应扣除开发成本 总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元 总建筑成本：280000000－虚白条5000000＝245000000元 合计：425000000元 平均单位成本＝425000000÷（210000—公共配套设施5000）＝2073元 用于办公商用房成本＝2073×400＝829200元 该项目应扣除开发总成本＝425000000—829200＝424170800元 普通住房、其他用房占总建筑面积的比例： 普通住房面积占总面积百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面积占总面积百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17% 普通住宅、商业用房的实际应扣除成本： 普通住宅应扣除开发成本＝424170800×83%＝352061764元 其他用房应扣除开发成本＝424170800×17% （2）、确定应扣除开发费用： 普通住宅应扣除费用＝352021764×10% 其他用房应扣除费用10%＝7210903元 （3）、确定应扣除税金 普通住宅应扣除： 营业税金＝593771950×5%50元 城建税50×7%＝20782