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物业管理法规 第五讲 物业服务合同法律制度 教学目标以及要求 物业服务合同是物业管理公司对物业进行管理的法律依据，是物业管理活动中确立管理者与被管理者，聘方与被聘方之间法律关系的一个最重要的法律文件。物业服务合同是随着物业管理行业的兴起而出现的一种新的合同形式，物业服务合同是为物业管理市场服务的重要手段。 教学重点： 物业服务合同的概念和特征 物业服务合同的种类 物业服务合同的基本内容 教学难点：订立物业服务合同 教学方法：讲授法 讨论法 案例引导教学法 教学时数：4学时： 案例引导如下：[案情介绍] 2005年9月，A小区业主大会委托某物业服务企业对该小区进行管理，该物业服务 企业为了节约开支，将小区内的绿化管理委托给某无资质的绿化管理公司，由该公司负责对A小区内的绿化进行养护。2006年8月，A小区内的花草上出现了许多小虫，某物业服务企业通知绿化管理公司派人前来喷洒药水，但由于工作人员的疏忽，误将除草剂当作治虫剂，结果导致A小区内80%的绿化面积受损，损失达3万余元。后来，绿化管理公司人去楼空。A小区的业委会要求某物业管理企业赔偿损失，而物业服务企业则以委托已得到业委会同意为由拒绝承担责任，他们认为绿化管理公司是接受业委会的委托，与物业管理公司无关。业委会遂将物业服务企业告到法院，要求赔偿所受损失。 [案例焦点] 物业服务企业转托部分管理事项后如何承担法律责任 [法理分析] 本案涉及物业服务企业将部分管理事项转托给第三人后，谁对转托事项承担责任的问题。 1.物业服务企业有权转委托部分服务事项 我国《物业管理条例》第34条规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第40条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第62条规定违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 为了使物业管理服务职责明确，防止发生相互推语的现象，法律规定一个物业管理区只能由一家物业服务企业进行物业管理服务。但为了提高服务水平和服务质量，降低服务成本，允许物业服务企业将部分物业管理事项委托给其他专业公司。同时，禁止物业服务企业收取差价，将物业管理服务事项全部转包，从而损害业主利益，故物业服务企业享有将部分管理事项转委托的权利。 2. 业委会对同意转委托承担转托事项的法律责任范围 我国《合同法》第400条规定受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。 经委托人同意后，受托人将其受托事项转托第三人，委托人只对其就委托事务直接指示转委托的第三人时才承担责任。如果没有向转委托的第三人发出任何指示的，仍然由受托人承担责任。 本案中，转委托虽然经业委会同意，但业委会未向绿化管理公司发出任何指示。相反，物业管理企业在选任上存在严重过错，应该承担由于过错所造成的损失的赔偿，业委会的要求应当予以支持。 一、物业服务合同概述 （一）物业服务合同的概念和特征 物业服务合同是由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的由物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的法律文件。物业服务合同又称物业管理合同、物业管理服务合同。 物业服务合同具有以下特征: 物业服务合同是典型的劳务合同 物业服务合同是物业管理公司依照约定完成处理有关事务的劳务合同。如《西安市物业管理条例》第22条规定物业服务合同中当事人约定的主要内容:①物业管理事项;②服务质量和费用;③双方的权利义务;④专项维修资金的管理与使用;⑤物业管理用房的使用;⑥合同期限;⑦违约责任。第25条第2款规定:物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。 物业管理公司以要约人的费用办理要约事务 物业管理公司因办理要约事务的费用由要约人承担，要约人有义务提供要约事务的必要费用，物业管理公司垫付的必要费用，要约人应偿还费用及其利息。 物业服务合同以当事人之间相互信任为前提 《城市新建住宅小区管理办法》规定住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。因此，管理模式是社会化、专业化的。具体管理运作统一由