第10章 房——消费支出规划.pptVIP

住房消费规划工作流程 第一步 确定客户购房意愿 适宜租房的人群： 1、刚刚踏入社会的年轻人 2、工作地点与生活范围不固定者 3、储蓄不多的家庭 4、不急需买房且辨不清房价走势者 第一步 确定客户购房意愿 第一步 确定客户购房意愿 1、年成本法： 购房成本=首付款机会成本+贷款利息 租房成本=房租 2、净现值法： 购房现金流=处置房款现值- （购房首付+还贷款现值+贷款余额现值） 租房现金流=住房押金+房租现值 第四步 协助客户制定购房目标 确定购房面积需求的原则： 1、不必盲目求大 2、无需一次到位 3、量力而行 较为合理的购房面积： 第四步 协助客户制定购房目标 1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。 第四步 协助客户制定购房目标 [例2-1] 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米） 第四步 协助客户制定购房目标 2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用= 欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分= 欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。 第四步 协助客户制定购房目标 [例2-2]张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： ▲需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元) 第四步 协助客户制定购房目标 ①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。 ②评估费：各商业银行有不同的规定。 ③律师费：商业贷款按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。 ④保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。 ⑤抵押登记费：按建筑面积每平方米0.3元计算。 ⑥印花税：按购销额0.5‰贴花（暂免），产权证贴花5元。 第五步 帮助客户进行贷款规划 第五步 帮助客户进行贷款规划 1、个人住房公积金贷款 特点： 贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年，且不得超过贷款人法定退休年龄，（男职工60周岁，女职工55周岁） 利率较低，4.45%~4.90%； 贷款对象有特殊要求，连续足额缴存住房公积金半年以上； 基本上没有年龄上限制； 贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度（开封市30万）； 贷款额度不超过购房合同金额的70%，且有最高限额，如夫妻双方公积金联合不超过40万。 二套房贷利率上浮同期贷款利率10%，执行基准利率的1.1倍；首付款比例为50%； 第五步 帮助客户进行贷款规划 [例2-3]一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客户本人名下住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元（假定工资增长率为0），本人离退休还有30年。 客户可缴存公积金总额=6000+150×12×30=6万元 假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（公积金缴存总额、房价70%、最高贷款额度）中最低者，即10万元。 第五步 帮助客户进行贷款规划 2、个人住房商业性贷