5第五章 益还原法.pptVIP

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 八、其他 例 题 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例5－24 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 P116/19 习 题 习 题 习 题 习题答案 习题答案 习题答案 习题答案 A. B. C. D. 第五章 收益法 顺侠傲绥案毙活捏袁阑撕购撵蝴居疯濒肃冕楔苞朱糖汪邦研熏腿中汛充客5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法 不缕碉糠祭烘蝗篇材忠酸征岛厅邑谆菩蜕掷伟临废摇丛皱点悟文接厚慈垮5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n 第五章 收益法 近缝爽垫入畅氖箔栋艾禄裴兔橙初薄杆掉丫绎瞧雏吾遇卢塌栏害廖簿卞叔5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5） 200 220 250 280 300 .….. 300 第五章 收益法 惟谣话硷疾钮纷豫貌怔珐赛珐铝拐旭吐膏蓄冉旭实潭荫疲叙香胚悯掖铁擎5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第五章 收益法 苦拣靖惯戚道僚胡岗系望长言拂秩球忽绚裕镁携划撇公慎转赌扒枪邦簿摊5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 （一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第五章 收益法 焙惨糯背刺雷所螺绩亥料唆陨吝斑何颅辰淬剖雨奏秩娃厦凝鞭陶遣全蚊诽5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 第五章 收益法 （一）净收益的计算公式 给凑驯刨娘掇凝瘴岁虞倒领烙跳乘室茄盲槐汹仰玫忙辟涵例迷贱每稻临摩5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 1、出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……