《合同法》(第四版)素材.ppt

合同履行中未尽通知义务能否适用诚实信用原则？——诚实信用原则 【案情介绍】 2002年7月，某甲与乙公司签订《商铺认购意向书》一份，约定甲向乙支付购房意向金2000元，甲随后取得小区商铺优先认购权，乙负责在小区正式认购时优先通知甲前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如甲未在约定期限内认购，则视为放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如甲按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订后，甲向乙支付了2000元意向金。2001年11月乙取得房屋拆迁许可证，2003年5月，取得建设工程规划许可证，2003年6月乙取得预售许可证。但乙在销售涉案商铺时未通知甲前来认购。2005年初，甲至售楼处与乙交涉，要求乙按意向书签订正式买卖合同。乙称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，甲所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，甲遂诉至上海市虹口区人民法院，请求判令乙公司按105万元的销售价格向甲出售涉案商铺，如果不能履行，请求判令乙公司赔偿经济损失100万元。 【法理分析】 本案是关于预约合同的 认定、效力、违约责任以及合同履行中的诚实信用原则问题。 本案的争议焦点在于： 第一，原告甲与被告乙公司签订的《商铺认购意向书》的法律性质； 第二，乙公司是否构成违约；如果构成违约，应如何承担违约责任。 【案情分析】 具体到本案当中，乙公司与某甲签订的《商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当对双方当事人产生确定的拘束力。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价格计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖得到主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排。综上，涉案意向书是具有法律拘束力的预约合同，任何一方违约都应当承担由此而来的法律责任。 根据合同履行的诚实信用原则，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利，不得规避法律或合同规定的义务。民事主体在合同履行阶段负有及时通知、相互协助的义务，对于合同履行有影响的事实，要及时 告知。2003年6月，乙公司在取得预售许可证后，未按约履行其通知义务通知甲前来选择认购中意商铺，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生 时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。但是乙公司已经将商铺售卖完毕，对于商铺不再享有物权，导致意向书实际无法继续履行，只能承担相应的损害赔偿责任。 【判决结果】 上海市虹口区人民法院经审理认为：原告甲与被告乙公司签订《商铺认购意向书》，约定原告向被告交付购房意向金，双方初步确认交易乙商铺的有关事宜，从而对双方在乙商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于意向书的签订及其内容双方均无异议，应予以认定。涉案意向书中虽对 意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定，但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此，涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。 涉案意向书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行意向书的约定。合同当事人应依照诚实信用原则行使合同权利，而且在履行合同义务时也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。而乙公司的违约行为导致守约方甲丧失了优先认购涉案商铺的机会，致使合同的根本目的不能实现。在综合考虑上海市房价发展趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定乙公司赔偿甲150000元。另外，虽然甲按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故甲主张的赔偿金额，不能完全支持。 （三）关于依据国家下达的任务订立合同的问题 我国《合同法》第38条规定，国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。 （四）合同的实际成立 我国《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 1.必须是双方实际从事了履行行为。 2.必须是双方履行了主要义务。 3.实际履行不损害国家和社会公共利益。 二、刘某与商某买卖合同纠纷案——略谈交叉要约 [案情介绍] 刘某系个体户，经营日常百货。19