孟鹏的中期报告.docVIP

河北工业大学专科2011届毕业论文中期报告 毕业论文题目：廊坊市市区抑制高房价对策的研究 适用专业：社区管理与服务 学生信息：学号：084428 姓名：孟鹏鹏 班级：社管z081 指导教师信息：姓名：王肖蓉 职称： 讲师 下达任务日期：2011-4-16 实地调查报告 今年三月一日至三月三十日，我在廊坊市悦居房产经纪有限公司实习。在实习过程中，我对廊坊市市区房价走势等情况进行了详细的分析研究。廊坊市市区房价过高的问题早在2000年就以凸显，这一问题一直是制约廊坊市经济快速发展的一大难题，如何再不影响经济发展速度的同时解决这一问题，是摆在廊坊市面前的一大课题。在这里，我通过自己的实践，结合网络书籍的媒介信息，对廊坊市市区房价过高的问题进行了研究，提出一些自己的意见，希望会对抑制廊坊市市区房价过高的问题有所帮助。 1 廊坊市区房价现状及面临的问题 近年来随着廊坊经济的发展，作为廊坊市八大支柱产业之一的房地产业子1998年货币制度改革以来以较快的发展速度渗透到千家万户。随着廊坊经济的高速发展，城市基础设施建设的加快，居民生活水平的稳步提高，廊坊市市区房价持续走高。 2011年，廊坊市全市商品房销售均价从第2季度起明显呈现“价量双升”的局面，每平米单价从第1季度末的4963∕平方米，上涨至第4季度的5684∕平方米，涨幅14.5%。市区商品房销售均价从第1季度的6231∕平方米，上涨至第四季度的7684∕平方米，涨幅23.3%。房价的涨幅过快，导致廊坊市市区房价过高，势必会产生一系列的问题。 1.1 房价涨幅明显高于居民收入增加幅度 从近年来的数据看来，廊坊市市区居民可支配收入以11-16%的速度增长，二2009念得房价增长率达到29.8%，居民收入增加的步伐难以赶上飞涨的房价。 1.2 住房供需结构性矛盾较为突出 2011年，个人住房贷款所购住房中，120平米以下住房需求较为旺盛，共售出48312套，占比61%。而目前廊坊市136个房地产开发存量项目中，只有15个项目平均建筑面积在120平米以下，120平米以下户型住房供给偏紧，90平米以下户型住房供给量奇缺。 1.3 房地产金融风险有所上升 从廊坊市房地产开发贷款五级分类来看，2009年，次级类贷款余额6688万元，关注类贷款余额5.07亿元，可以类贷款月8000万元。2010年，次级余额7894万元，关注类余额贷款5.96万元，可以可以类贷款余额1.02亿元。房地产开发贷款不良率逐年升高。 2 廊坊市市区房价过高的原因 2.1 土地成本日趋上涨 国家土地出让政策的改革，直接导致了经营土地“招、拍、挂”模式的流行，“高价者得”的拍卖方式，也迫使房地产商未得到土地而竞相抬价，再加上对土地的投机炒作、囤积待涨，市区的地价上涨自然带动房价。 2.2 建材价格的不断上涨 对低价较低的廊坊这座中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，建筑成本在房价中占相当大的比重。近年来，各种建材价格普遍稳中有升，建材价格上涨带动了建筑过程费用的上升，从而导致房地产成本增加。 2.3 银行信贷混乱 在房地产开发与销售中必然会出现两个现象：一是开发商贷款建房，二是炒房人贷款倒房。这样一来，银行成了最大的房主，是银行的钱支撑着高房价的运行。自2008年11月份中央开始实施宽松的货币政策以来，廊坊市房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，廊坊市区房价必然上涨。 2.4 政府关于房产监管机制的缺失 政府作为宏观调控的领跑者，在应对房价过高的问题上采取一定措施。在我国，土地是归国家所有的，因而政府完全有筹码在土地使用方面与开发商讨价还价。运用宏观调控的手段监督管理房地产行业的发展规范。 2.5 购房者购房需求增加 一方面，随着经济的发展，人民生活水平的提高，人民渴望更好的居住环境，产生了大量的改善性住房需求。另一方面，随着城市化的步伐，旧城改造以及日渐增加的城中村，大量的农民因无地耕种或寻找更好的居住地而大量涌入城内，这些外来就业者的住房需求也加入了房屋的需求，进而使得本已紧张的房屋供应捉襟见肘。 3 廊坊市市区高房价对策研究 3.1 创新土地征用办法，建立土地储备制度，规范土地供给。 目前，廊坊市区房地产价格的过快增长意味着房地产投资的回报率要超过其他投资，人们会将财富持有形式从货币和其他金融资产转为房地产，从而引起过量的房地产需求和投资。因此，抑制土地价格尤其是住宅价格的上涨速度，应当势必