2014年六脉科技园区地产8大趋势.docxVIP

2014年园区地产8大趋势六脉科技本文由北京明蓝国际投资管理有限公司总经理尚国明推荐导读：随着科技园、产业园逐步到产业新城的演变，由园到城，最后大一统，回归到一个城市的运营角度随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。一、2013年园区地产的特点：1.新型城镇化建设，推动园区地产发展园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。产业催生城镇，信息管理社会。园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。2.房地产企业对园区地产的投资力度加大2013年，房地产企业转型园区地产的热情更加高涨。万达投资400亿元的青岛东方影都等项目，已经超越了商业地产的概念，无论从运作模式还是其项目内涵来讲，更符合园区地产的本质要求。3.开发模式趋于综合化园区地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的。综合运用以上三种模式成为了园区地产的选择。4.越来越注重资源价值最大化园区地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。园区地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。5.日益注重产业环境营造园区地产的表现形式主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。园区地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。6.投资要求越来越高园区地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，尤其是十八届三中全会以后释放出工业用地价格逐渐上涨的信号，这对园区地产开发商的资金实力提出了较高的要求。7.基础设施作用关键基础设施建设是园区地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能吸引优秀项目/企业的入驻。8.增值服务成为亮点2013年，投资者对园区地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，而软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。这就促使原来的园区地产由单纯的园区产品开发销售向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。二、2014年园区地产的发展展望2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：1.园区地产将呈现日益趋热的上升态势十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。2.由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高展望2014年，在十八届三中全会精神的利好下，园区地产开发由政府主导为主的局面可能会有所缓解，为充分发挥市场对资源的决定性配置作用，整体上由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高，因此，园区地产行业将会迎来继2010年之后的新一轮爆发。3.建设用地供应适量减少，迫使园区地产转型升级日前，国土资源部副部长胡存智表示，要通过对用地规模“整体调控”，“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重”，2014年建设用地供应将会适量减少，会迫使更多的房地产企业转型升级；而工业用地制度和价格的调整，也将会对园区地产行业产生一定的影响。4.区域的多规划合一，将带来园区地产的蜕变一个区域的土地规划、城市规划、环境规划、经济社会发展规划等各种规划，均出自不同的政府部门。十八届三中全会明确提出，今后要逐渐实现多规划合一，这将有效避免不同规划之间可能出现的冲突和矛盾，促进区域经济长远健康发展。5.由科技园走向产业城，实现产城融合从最早关注产业园区的经济属性，到现在关注其生态、环境属性，产业园区越来越强调健康及可持续发展。未来园区的功能也将从传统的招商引资和管理职能向全方位的政府、产业及城市综合化服务转型，并建立园区内外主体之间的整合优势。6.产品设计更加有针对性，园区服务作用日益凸显做园