上海世博功能区专业市场定位研究.pptVIP

研究思路 汇报议程 本项目位于上海市浦东区三林世博功能区域，临近世博会场所 杨高南路以西主要是恒大陶瓷建材市场：包含石材交易中心和陶瓷建材市场 恒大陶瓷建材市场位于杨高路以西，总占地面积约800亩； 营业面积：约10万m2； 物业类型：一层为主 交通条件：外部交通主要依靠杨高南路，内部交通属于自发形成，虽经过改建，但仍比较杂乱 整体环境：市场由恒大集团统一进行开发和市场管理，采取摊位出租经营方式; 市场周边被居民区和农村宅基地不规则包围，市场内部仍留有部分宅基地 恒大专业市场功能分区：建材及石材 恒大建材市场主要分为七大功能区，其中陶瓷、五金、木质品等功能划分并不十分明确；市场有明显的功能分区，具备营业、展示、仓储等功能，但由于分期建设缺乏整体规划，属于被动功能改善，功能布局存在明显的不合理性; 仓库和石材加工展示区占地规模拥有绝大比重。 交易方式以传统的现货交易为主，消费者以上海本地为主，批发量占总交易量的70%左右 市场盈利水平可观，租金水平逐渐上涨，市场在三林注册，年上交税收较为稳定 2002年市场全面建成后，随着上海房地产市场的飞速发展，市场营业额保持约5亿元/年的增长速度，目前稳定在50亿元/年左右； 陶瓷、胶合板、五金等建材产品的销售量在上海市建材市场销售排名中位居前列； 恒大建材市场形成了一定的品牌与影响力，消费者认可度较高 现状质量良莠不齐，存在一定的欺诈现象，对市场整体有所影响。 交易方式和经营状况：家具零售缺乏竞争优势，经营状况出现下滑趋势 东区市场均以现货交易； 由于业态不同，东区市场除石材交易中心与街铺以批发为主外，其他以零售为主； 东区租金基本以10－20％的水平上涨，商户经营成本逐年增加，但家具市场竞争日益激烈，导致经营状况下滑。 拟合单一产业专业市场生命周期曲线可以看出目前本专业市场处于发展的成熟期，但局部增速放缓，甚至出现下滑趋势 知名度：从2002年起逐步提高，有上海地区石材的定价权； 辐射范围：浦东地区最大的专业市场，辐射上海及其周边部分地区； 利润水平：恒大建材市场的单位营业面积营业额高达5万元/平方米·年； 交易成本：较低，但近年有走高趋势； 经营者和消费者态度：有议价空间，受到一定的认可；经营者满意度较高，经营稳定。 基于现状提出问题 汇报议程 中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈 上海作为长三角都市圈的核心承担着综合服务中心和对外窗口的功能 上海正形成多核心的大都市格局，世博地区将是城市化的主要方向 上海城市化正形成多核心的中心区格局； 世博地区规划为上海第五个城市副中心，将辐射87.37平方公里、100万人口；是近阶段上海城市化的主要方向 本项目属于浦东世博功能区范畴，近期发展受世博影响最大 依托三林世博园区建设，逐步将世博园区及周边地区建成融都市旅游、生态居住、现代商贸、文化博览等多重功能为一体的现代生活与综合功能区，成为现代都市会展旅游的标志性区域之一。 世博会区域将形成以商务、旅游休闲、高尚居住为主的副中心，三林是最主要的辐射区域 大三林凭借区域优势受世博会的影响最大，世博会的发展会大大加速三林地区的城市化进程 三林功能区将在世博会的驱动下与核心城区融为一体，成为上海新的城市功能区和形象标杆之一 随着上海多核心城市化的扩张，和世博会的强势推动，三林功能区将融入上海核心城区，成为上海大都市新的城市功能区和形象标杆之一 案例验证：绝大多数世博会选址区通过世博会发展成为城市的重要功能区 三林世博区将成为上海人口主要流动方向之一，未来城市化程度高 三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一； 未来片区人口密度高，仅次于上海CBD陆家嘴功能区，城市化程度高 随着交通的不断完善，世博期间三林区域将与浦西地区完全一体化 规划有4条轨道交通线路连接三林片区与浦西地区 将有3座桥梁联系东西 规划4条隧道连接东西 共有11个通道3种方式与浦西地区联系，三林世博功能片区与浦西区将完全一体化 三林片区是上海最新的住宅开发热点区，未来将形成大规模的成熟高档居住区 浦东新区是目前上海商品房销售量最大的区域； 三林片区是浦东当前及未来最主要的商品房供应片区; 新政显效背景下，三林片区集聚上海热销楼盘； 三林片区整体市场认可度高，市场信心足 三林片区认可度高，房价受宏观政策影响最小，价格逐年稳步上升 对本项目影响2——快速城市化使区域地位提升的同时必将带来土地成本的提高，对低附加值产业产生“挤出”效应 随着三林区域价值的高端化，地价上涨，建材市场的土地成本大幅上涨，经营 深圳华强北将原有区域内建筑功能转化后，区域价值极大提升，低附加值产业逐渐被“挤出”区域 华强北路南北?930?米