016 fr2.2.5.1—2007前期介入、承接查验控制程序.docVIP

承接查验控制程序 1 范围 本标准规定了新（扩）接物业的调研分析、接管批准、前期介入、验房、资料收集归档等的管理要求。 本标准适用于西安新荣基物业管理有限公司新（扩）接住宅物业的前期介入的控制。 2 管理职责 2.1 经理根据市场信息决定前期介入项目负责部门。 2.2 前期介入项目负责部门负责 2.2.1 编写前期介入管理方案； 2.2.2 负责新接管物业的前期介入。 2.2.3 联络相关部门，办理承接查验等手续； 2.2.4 接收整理小区文件图纸，移交有关部门归档 2.2.5 组织编写承接查验报告； 3 前期介入的作用 3.1 完善小区的各种设施设备设计的人性化考虑。在使用功能方面提出设计整改意见。 3.2 熟悉了解物业的建造情况，为日后物业工作的开展创造有利条件，并为各系统的配置和设备的选型提出遴选意见。 3.3 为小区的环保节能提出建设性的意见，并为落实措施提供监督检查作用。 3.4 现场跟踪小区施工质量，维护业主利益，提出整改意见，为今后工作带来方便。 3.5 为小区的竣工验收，移交接管做好准备工作。 3.6 为小区今后安全顺利运行，搜集各种图纸资料，了解安装调试过程中的一手情况。 3.7 参与协助区域开发中的物业品牌形象的树立，提高本物业在社会上的知名度。 4 楼盘前期介入部署 4.1 前期介入合同与时间节点 前期介入部门负责组织与委托方签订《前期介入管理合同》，前期介入工作至业主入户三个月后止。 4.2 前期介入方案与计划 4.2.1 由前期介入部门根据施工进度拟订 “前期介入方案”，经前期介入部门经理审核报项目部，并告知小区经理。 4.2.2 按照项目批复的 “前期介入方案”，前期介入部门组织前期介入工作小组对施工设计、施工方案和物业管理要求、业主使用需求等因素，结合项目工程进度制订 《物业前期介入工作计划表》、《物业前期工程验收 （ ）计划表》。 4.3 前期介入的实施 4.3.1 前期介入部门的物业人员应完成对目标跟进的物业前期物业管理费用测算和可行性报告交公司领导审批。 4.3.2 前期介入部门的物业人员应完成参与对目标跟进物业的前期物业管理的投标书的制作并和房产开发公司、区房地局联络完成前期物业招投标、和物价局联系收费价格申报等工作。 4.3.3 前期介入部门的物业人员应完成中标物业的前期物业管理与房产开发公司的合同的制作和签署流转工作。 4.3.4 前期介入部门的工程人员应在不同阶段深入现场，按计划要求及国家有关规定，提出施工方案改进意见，跟踪施工质量，报告施工过失，参加施工、监理例会，必要时填写 《工作联系单》与开发商、监理进行联络。 4.3.5 当与开发商或监理协调发生障碍时，前期介入部门人员可报告项目经理，由项目经理通过其它途径向开发商反映 。 4.3.6 前期介入工程人员需熟悉工程图纸及小区各项设备、设施的情况，如各线路管线走向、各类设备性能、技术标准、操作规程等。为今后日常管理提供方便。同时应了解施工质量和进度。对在施工图和施工过程中发现的问题，及时用上述工作联系单提出并跟踪，避免造成不良后果。 4.3.7 行政人事部、工程部负责该项目组织架构及人员配备等的制定，并报项目经理审批。 4.4 不同情况下前期介入的运作 4.4.1 暂未建立小区管理部的前期介入，以前期介入部门为主，待管理部成立人员到位后，积极与之配合。 4.4.2 已设小区管理部的前期介入，前期介入部门与小区管理部密切配合，共同做好前期介入工作。 5 本市楼盘前期介入（工程 ） 5.1 基本原则 5.1.1 日常具体操作以本公司或小区属地化管理为主。 5.1.2 设计阶段的前期介入以工程部为主，并根据工程的主要节点派员赴现场负责对小区的工程技术人员实地带教和培训，并负责较大突出问题的把控。 5.2 主要工程节点 5.2.1 设计阶段 ——设计方案的讨论； ——各系统的配置和设备的选型； ——扩初设计图或施工图的阅图。 5.2.2 基础出零，结构完成 1－3 层。 ——各种房型的内外部结构； ——安全性、耐久性、防水性、使用功能、物业管理以及小业主较为关注的问题等； 5.2.3 结构封顶，各配套系统开始进行施工，设备开始安装 ——水电设备安装调试； ——道路景观施工；