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中海名城项目分析总结 一、项目发展概况 1、项目发展概况 中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路（现神仙树南路）和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为423.95亩（其中一期枫丹园153.45亩、二期莱茵园86.51亩、三期千色园183.99园），其中净用地面积为261.13亩（其中一期枫丹园128.08亩、二期莱茵园40.39亩、三期千色园92.66园），项目总建筑面积为314,296平方米。项目于2001年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开发售，项目发展周期为3.75年计45个月（预计2004年年底项目全面结束）。 2、项目开发销售进度情况 具体参见附表一 3、项目成本利润情况 具体参见附表二 4、项目财务情况 具体参见附表三 二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析 1、当地宏观经济发展回顾 1.1、房地产开发和经济发展水平 成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长： 2002、2003年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。广州、深圳GDP分别为市的18、128倍，而房地产开发投资分别为市的23、18倍，说明市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动开发投资规模不大，与经济发展水平协调 1.2、人口规模增长 根据计生委的权威预测，到2007年成都市的人口将达到1090万，2010年则达到1120万，即是说七年后成都的人口还要增加大概76万人 按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。 1.3、商品房销售额及增长率变化 上图是1999年到2003年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平。 1.4、房价与人均可支配收入 成都市过去五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收入从1999年的7098元增长到了2003年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。 2、当地房地产市场发展回顾 2.1、房地产开发规模 近五年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万平方米） 年份 开发 投资额 增长(％) 商品房 竣工面积 增长(％) 商品房 销售面积 增长(％) 商品房 销售额 增长(％) 1999 99.9 24.9 476.4 31.6 370.5 11.7 68.3 38.0 2000 129.2 29.3 538.2 13.0 433.6 17.0 78.2 14.4 2001 170.8 32.2 816.0 51.6 701.0 61.7 129.7 65.8 2002 203.3 19.1 957.3 17.4 815.6 16.3 162.5 25.3 2003 245.4 20.7 1,018.3 6.4 966.4 18.5 202.6 24.6 综合上表可以看出，近五年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发规模稳步扩大，几个主要指标基本都达到了两位数的增长率，开发投资额、商品房销售额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均是五年前的两倍多。值得注意的是在2001年多项指标达到最大的增长幅度之后，近两年都回归到20％左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市场日趋理性。 2.2、商品房供销状况 过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。1999年到2003年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了541.67万平方米，增长114%，销售面积增加了595.85万平方米，增长161％，商品房销售增幅大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系大为改善。 2003年商品房竣工面积销售率达94.9%（销售面积/竣工面积），高于全国平均水平（79.7%），在15个副省级城市中仅次于南京（113.2%）居第二位。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投资增长特征明显。 1999年─2003年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表 ? 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 竣工面积（万平方米） 476.60 541.81 815.62 957.34 1018.27 其中：住宅 375.18 464.77 716.34 790.29 897.96 商业用房 49.78 48.32 54.69 94.88 81.46 办公楼 26.48 15.07 9.69 20.8