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从美国MALL谈商业地产建筑规划原则2008-8-1 15:08:36 /web/archives/2008/95728.shtml评0　应该说美国是购物中心最发达的地区，是郊区型mall的代表国家。 　在美国，风格迥异的malll与各种被遗忘在角落的mall共存，展现了购物中心在其发展过程中的种种历史痕迹，向人们展示着商业竞争的残酷。在这些被遗忘的商业购物中心之中，一部分是因为经营不善所致，有些是缺乏成熟的商业规划而致。　适合市场的建筑规划，是在考虑购物中心经营规划基础上、结合建筑要求而进行的适度规划，具体而言，是将商业与建筑成熟而科学地相结合，融合商业的原理及客观规律，把这些科学的因子在单体项目中根据实地进行创造性的融合，最终使这些商业建筑成为一座城市的标志。仔细研究美国mall，可以找出一些经验以借鉴。　科学的外部流线设计　商业地产应具备良好的外部流线设计。优秀的外部流线设计一方面提高了商业建筑实用性，另一方面有力的促进了商户经营。目前，国内部分商业建筑还是沿用传统的住宅交通流线方法来进行商业建筑的外部流线设计，甚至搞不清楚客用通道在哪里，专用停车场和临时通道该如何安排等，就进行相应的规划设计，导致商业建筑在投入使用后，产生很多后续的问题。　商业建筑的外部流线在规划之前，首先应当研究顾客从商圈至商业载体所采用的交通手段，根据交通手段来进行交通规划。一般来说，交通手段可分为“私家车、公交、地铁、自行车、步行”。当交通方式确定后，商业地产项目外部流线设计就应根据项目周边的道路情况及顾客的交通方式，确定项目交通规划。　交通流线的主要构成就是道路和出入口。一般来说，道路和出入口的设计的基本原则是：立体交叉、互不干扰、人车分流。　在外部流线设计方面，停车场的设计应当实现两个分流。第一个分流应该实现停车场的外部流线与顾客步行外部流线分离，第二个分离应当实现顾客的停车场外部流线与商店搬运货物车辆的流线分离。　关于步行通道的设计。商业建筑的实施布局，要按照顾客采用不同的交通方式流线来进行设计，努力确保顾客的出入方便、安全。在商业建筑的应用当中，为了把周边的步行者都吸引过来，首先就必须在外部流线设计上，照顾到步行者的舒适性与方便性，并以此作为外部人流动线规划的基本原则。　出入口的设计原则　商业载体的出入口是商业建筑接送顾客的重要门面，出入口摆在哪里，商业建筑的外部流线终点就在哪里，内部流线的起点和终点就在哪里，商业主轴的头和末就在哪里。商业建筑出入口的设计是一个规划的战略起点，而不是一个简单的技术问题。　在进行出入口设计时候，要着重解决如下问题，即，主出入口应当设置在哪里？出入口的位置设置对商业格局有何影响？主出入口的位置设置对经营者有何帮助？次出入口应当设置在哪里？　一般而言，主入口设计一般应在：来往人数最多的路径附近、最集中的车站附近、最靠近主要路段的地方、最开阔具有视觉可见性的地方。　在进行出入口设置问题上，国内很多的商业载体很容易犯下一个错误，那就是在规划时希望通过多出入口来增加人流。而实践证明，增加多余的出入口并不能消灭经营死角，反而使商业人流结构分散。一个优秀的商业街按照规划应当拥有合适的出入口数量。原则上说，如果不是一个方位的线条太长，一个出入口的设置造成行人的不方便，商业建筑应当在一个方位上只设置一个出入口，这样就能起到足够的商业氛围酝酿的作用，促使人流在商业建筑体内尽量流动，营造更强的商业氛围，同时也促进了商业回路的形成。　内部流线设计　现代商业地产项目无论是商业建筑、步行街、还是专业市场，其消费体系都是多元化，以满足顾客一切所需为主要出发点，来实现项目的最大商业价值。从这点来看，商业建筑内部流线规划就是以商业街道为桥梁，以商业元素为内容的商品营销战略。商品营销战略一般由断面和平面设计构成，它以入口、街道、电梯、自动扶梯为核心，同时影响着商场的商品陈列和通道的形态、格局。　目前，内部流线一般采用“回”、 “井”型来设计，形成人流的闭环。通过街道与动线的设计，再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的形成立体流线体系，形成一个生动、活力、流畅的平面和空间街道布局。从这点来看，内部流线体系的设计最大的原则是“利于流动、流动四方”。　评判商业系统的内部流线体系，一个最重要的原则就是“良好的内部流线设计不会让顾客在商场内转来转去”。在现实中，很多人走入误区，表现在：设计迷宫式的商业街道，使顾客不容易走出商业建筑、街道；街道易窄不易宽，街道九曲回肠，妄图利用窄而曲折的街道形成购物氛围；利用厕所引诱，让顾客在内部转来转去，最后转到经营的死角，利用便利措施达到吸引人流的效果，促进改区域的商业经营。　这种现象之所以是一种误区，是因为虽然照顾了商家和商业建筑的利益，却犯了一个原则上的错误，那就是忽略了客户的感受。为顾客服务的思