8商业地产与金融资本相关观点.docxVIP

商业地产与金融资本对接总述：商业开发公司与金融资本的融合，各自发挥所长相关文章：未来商业开发的模式：与金融资本的有效结合近年来，政府对住宅的政策性调控，导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产开发。但伴随大量商业地产泡沫的出现，越来越多的投资客对于商业项目的投资持有谨慎态度。随着新城镇建设的城市化进程推进，大量商业地产在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。有数据显示，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。这样导致的结果就是，大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。 “在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入。这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业。因此，一线城市相关政府部门已开始对于综合体开发在土地出让初期即设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红说。需要注意的是，住宅地产的兴衰成就商业地产的未来，住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系。2013年下半年以来，住宅出现了量价齐升的表现， 从这一趋势来看，对于商业地产的需求和开发会有一定的积极影响。住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上，应抓住消费客群的定位，即可实现两者的有效结合。未来商业开发的模式，与金融资本的有效结合。商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。谭文红谈道：“商业地产开发与住宅不同，涉及大量的持有型物业，因此会产生大量的未来持有期间的资金运作需求。而商业地产在成熟之前均涉及大量资金的支持，仅靠项目本身的销售资金回笼支撑长期持有项目的经营有一定的风险，而且越来越多的开发企业逐渐实现市场化操作，更多的企业会使用资金杠杆，同时使得企业自有资金能够发挥更大的投资效益。因此，商业地产开发脱离不了金融资本的利用。”未来在商业与金融的融合方面，应充分发挥各类专业企业、机构的特长，开发企业擅长全程开发的各环节整合工作，这其中包含土地考察获取、前期证照办理、项目定位、设计、招商销售及后期运营管理等一系列专业操作，而金融资本则擅长如何利用资金实现其时间价值，而不擅长实际项目操盘，因此两者的结合是互补效用，以及利用与被利用关系。从另外一个层面理解，商业地产本身说到底就是一种金融产品，是资本市场上的一种投资产品，未来把商业地产项目开发跟资本市场运作结合在一起，以项目作为股权方式对外出售，项目开发结束后结算双方利益，既满足开发资金需求，又满足市场上空置资本的投资收益需求（结合红星目前操作的新商业模式展开阐述），未来以优质商业项目在股票市场上市，将会快速成为商业金融结合的主要模式。商业地产与金融资本对接方式一：资产证券化代表：万科、万达商业地产与资本的联姻一直存在，而将运营资产证券化则能有效解决商业地产投资回收期长的问题。大企业通过资产证券化不仅能实现一定的盈利退出，更是有效释放出了再投资的资本，可以更快速进行规模扩张。 万科与全球最大的私人股权投资基金凯雷集团达成了战略合作，双方拟成立资产平台公司，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，双方还将一起设立一家商业运营管理公司，万科拥有绝对经营管理权。相关文章：地产与金融创新?聚焦商业地产资产证券化对房地产的金融创新来说，商业地产的资产证券化恐怕是未来创新的一个很重要的方向，尽管它在国外，比如说在美国已经不是一个特别新的内容，但是对今天的中国房地产市场来说，我觉得是值得关注的一个创新方向。　应该说资产证券化是世界金融领域的很大的创新，资产证券化是很重要的融资形式，它是以特定资产组合和特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资方式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券，这个资产池可以是信贷资产，也可以是证券化的资产。我们关注商业地产的资产证券化的时候特别留意到，这个资产证券化可以将那些缺乏流动性，但是具有可预期收入的资产通过发行证券的方式予以出售，或者融资，以最大化的提高资产的流动性，这与商业地产的需求是非常吻合的。毫无疑问，资产证券化是一种直接的融资方式，它区别于