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土地估价师实践日志（一） 实践人员： 指导老师： 实践单位： 我于2010年报名参加土地估价师考试，系统学习了土地估价法律法规、估价方法和理论等，经过三年的刻苦努力，在2012年底顺利通过了土地估价师考试。为了能尽快将所学的理论与土地估价实践结合，提高自己的业务水平，2013年5月我报名参加土地估价师实践考核，并请资深注册土地估价师杨跃禹先生作为指导老师，在大理鼎诚土地资产评估有限公司进行土地估价实践。 2013年11月1日，我参与了XXX抵押贷款所涉及的国有出让土地使用权价格评估。该项目是委托人为融资需要，以其所属的位于云南省大理州鹤庆县云鹤镇南大街一宗国有出让土地使用权向银行抵押贷款提供土地资产价值依据而开展的。待估宗地登记用途为综合用地，土地性质为国有出让，土地使用权人XXX于2010年5月20日办理土地使用证，终止日期为2051年9月1日。 在指导老师XXX估价师的带领下，我和其他几位注册土地估价师分工协作完成了此次项目评估工作。在此项目中，我主要协助注册土地估价师接待客户、现场踏勘、调查收集资料、分析整理资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书、资料归档保密等工作。接待客户时详细询问本次估价目的和估价对象的特点，列出请委托方提供的待估宗地的相关材料；现场踏勘主要对委估宗地的位置、四至、周边自然条件、环境条件、基础设施状况、土地利用情况以及地上定着物等情况进行了细致踏勘，并拍照存档；调查收集以及分析整理资料主要通过走访、电话、网络三个途径对待估宗地所在区域的地价水平、成交案例等市场情况进行调查，并将所得的资料进行分类分析研究；再根据估价对象的特点以及调查所得资料选用合适的方法试算价格，最终确定宗地估价结果，撰写土地估价结果报告和土地估价技术报告；最后，对评估过程中所涉及的材料进行分类归档并做好保密工作。 委估对象土地登记用途为综合用地，根据委估对象所处区域以及宗地实际利用情况，委估对象设定用途为商业用地，该宗地位于云鹤镇南大街，属鹤庆县I级用地，因此，本次估价是将委估对象作为鹤庆县I级商业用地进行评估。商业用地一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和剩余法等方法评估。由于待估宗地位于《鹤庆县城规划区及低丘缓坡试点区城镇土地定级与基准地价更新技术报告》覆盖范围内，鹤庆县基准地价评估基准日为2013年1月1日，2013年公布实施，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。待估宗地为有收益的土地，类似房地产出租案例较多，因此适宜选用收益法评估。待估宗地至估价时点已根据最佳用途确定、已正常使用，不适宜用假设开发法进行评估。在进行本项目的资料分析前，我一直以为市场比较法是适用于本次评估的。后来在资料调查分析后，我才发现我们通过各种途径收集的交易资料，存在该地区交易实例分布不均匀、同一区域同一用途的土地交易价格相差较大的问题。通过与估价师讨论分析才知，大部分交易双方为了躲避或少交税费而经常少报、瞒报房地产交易价格，致使交易信息失真，这样给评估工作带来很多不便，因此此宗地不适合用市场比较法评估。 在本项目中，我们采用基准地价系数修正法和收益法还原法对待估宗地评估。基准地价系数修正法是通过 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 　　但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小