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房屋租赁合同纠纷案 　　涂蓉 　　【本案提示】 　　本案是一起适用买卖不破租赁原则，由基层法院判决生效的典型案例。该案审理的亮点在于：一审法官在确定原告与被告之间存在房屋租赁法律关系的前提下，明确原房屋有偿使用合同应继续履行，并针对原合同中对相关事项约定不明的情况，合理采纳原告提出的解决方案，既解决了纠纷，又依法维护了双方的合法权益，体现出一审法官较强的法律适用能力。 　　【案情】 　　原告：呈贡县农村信用合作社联合社。 　　法定代表人李艳坤，该社主任。 　　被告：杨光，36岁，住呈贡县龙城镇城内村委会。 　　第三人：云南顺达装饰工程有限公司。 　　法定代表人钱恩华，公司总经理。 　　2003年4月29日，被告杨光与第三人顺达装饰有限公司签订《房屋有偿使用合同》，将位于呈贡县龙城镇兴呈路上的顺达大厦主楼大堂内55?21平方米的2号商铺有偿提供给被告使用，合同签订后杨光按合同约定支付了该商铺15年(2003年5月20日至2018年5月19日)的有偿使用金364419?12元，取得了该商铺15年的使用权。2003年8月9日第三人顺达装饰有限公司与原告呈贡县农村信用合作社联合社签订了《抵押财产折抵借款本息协议书》，原告呈贡县农村信用合作社联合社，在办理相关手续后，取得了顺达大厦的所有权。在实际占有使用该大厦后，欲将该大厦改建为办公大楼，因被告杨光所租用的2号商铺位于顺达大厦大堂内，属于大厦四至六层配套专用部分，原告基于此楼性质和使用状况，并按《房屋有偿使用合同书》第六条第九项特别约定，要求被告杨光退出所租用2号商铺，另外安排商铺给被告杨光经营。被告杨光认为：被告与第三人签订的《房屋有偿使用合同书》是合法、有效合同，原、被告仍应按合同书的约定全面履行互负义务，只有原告先履行安排面积相近的临街商铺供其使用的义务后，被告才应履行退出2号商铺的义务，因原告未履行相应的义务，故请求法院驳回其诉讼请求。第三人认为其与原告达成《抵押财产折抵偿还借款本息协议》后，原告已取得顺达大厦的所有权，第三人已将被告交纳的2号商铺剩余年限的有偿使用金移交给原告，在履行合同中发生分歧，应由原、被告按原合同约定协商解决，但处理意见不能损害第三人合法权益。本案中原、被告、第三人均同意按被告与第三人签订的《房屋有偿使用合同书》履行，但合同书中只对承租方安排相近面积的临街铺面给被告经营作出原则性规定，被告不同意原告提出的安置方案，由此产生诉争，原告诉至法院要求被告杨光按《房屋有偿使用合同书》的约定立即退出所租用2号商铺并承担案件诉讼费。 　　【审判】 　　呈贡县人民法院经一审审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”顺达大厦所有权变更后，《房屋有偿使用合同书》履行的双方当事人也发生了变更，庭审中原、被告双方均认为该合同书仍然有效，因而无需重新签订新的房屋租赁合同，《房屋有偿使用合同书》对原、被告双方均具有约束力，双方当事人应按约定全面履行各自义务。本案中因被告杨光所租用的2号商铺位于顺达大厦大堂内，属于大厦四至六层专用配套部分，原告将顺达大厦改造成办公楼后，确需使用2号商铺，按合同约定，原告应先安排面积相近的临街铺面给杨光经营，同时被告应迁出2号商铺退回原告使用，但合同中对安排商铺的面积大小、位置情况只作了原则性规定，并未约定安排的商铺应在多大幅度内才算面积相近，在实际履行过程中，目前原告只能安排顺达大厦临街的侧1-4-1号商铺给杨光经营，庭审中杨光对原告提出安排侧1-4-1号商铺，租金为27元/月/平方米未表示异议，应视为原告已按合同约定履行了安排商铺的义务，同时被告杨光也应按合同约定履行迁出2号商铺的义务，对2号商铺与侧1-4-1号商铺面积相差13?17平方米剩余使用年限租金原告应退还给被告。对被告杨光提出商铺面积相差13?17平方米剩余使用年限的经营损失的问题，因房屋使用合同书在签订时双方就已预见到大堂内2号商铺可能会迁出，并作出由原告安排商铺的特别约定，但对可能造成的损失并未约定，且原告在安排侧1-4-1号商铺给被告时，就将商铺的租金从36?67元/月/平方米调整为27元/月/平方米，给予适当优惠，并对被告方银行贷款利息和自愿对搬迁费进行补偿提出处理意见，综合全案情况，法院对原告提出的处理方案予以采纳，庭审中被告杨光未对具体经营损失提出诉请，也未进行举证，故对被告要求商铺相差面积部分经营损失的抗辩理由，法院不予支持。对原告要求被告退出所租用大堂内2号商铺的诉讼请求，因合同应全面履行，在原告对顺达大厦2号商铺与安排给被告的侧1-4-1号商铺间租金差额折补后，法院予以支持，即被告杨光已交纳顺达大厦2号商铺2003年5月20日至2018年5月19日的租金364419?12元，已使用至2004年9月