第4章__资产评估客体与对象汇总.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 4.2.3 评估对象的界定 评估对象的界定就是要准确界定评估标的物及其存在条件 1）单项评估对象的界定 （1）单项资产评估对象实体边界的界定 实体边界通常是清晰的。 （2）单项资产评估对象权益边界的界定 对于单项资产评估对象，评估人员可以通过评估对象的 产权证明材料、购置合同、协议、相关票据凭证和引起资产 评估的具体经济事项等落实评估对象的产权及权益。 （无形资产的界定） 4.2.3 评估对象的界定 2）整体资产评估对象的界定 整体资产评估对象的界定其实就是要界定清楚整体资产 评估范围和整体资产评估具体对象。 3）其他评估对象的界定 是一个包容性很强的概念 4.3 评估对象作用方式和利用状态的界定 资产所承载的权益价值是要通过资产的运用及其 所体现出来的获利能力及市场表现实现。 4.3.1 评估对象作用方式的界定 单项资产评估对象的作用方式 整体资产评估对象的作用方式 4.3.2 评估对象盈利模式判断 评估对象的盈利模式与评估对象自身的性质、功能， 以及与评估目的相关的使用方式紧密相关。 4.3.3 评估对象使用效果界定 评估对象使用效果界定的一个说法，就是关于评 估对象是否有效使用的判断。 在大多数情况下，资产评估是以评估对象被有效 使用为前提的。 但这并不能排除评估对象的非有效使用也可以是 资产评估的前提之一，评估对象被有效使用或被非有 效使用的判断直接影响评估对象的评估价值。 把握： 评估对象的实体边界、权益边界、作用方式、使用状态和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分，是准确合理评价资产价值的基础工作。 评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的界定可能并没有固定的模式，需要评估人员根据评估对象自身的性质、功能，以及评估目的等分析确认。 评估对象的实体边界、权益边界、作用方式、使用状态和盈利模式的准确界定将是评估人员选择价值类型和评估途径与技术方法的重要依据。 4.4.1 房地产评估特点及其注意事项 1）房地产的特点 房地产指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 房地产作为一类资产一般具有以下特点： （1）位置固定性 （2）供求区域性 （3）使用长期性 （4）投资大量性 （5）保值与增值趋势 （6）缺乏流动性 （7）政策限制性 4.4 主要评估对象的评估特点及注意事项 （1）合法性前提 房地产评估的合法性前提具体是指房地产评估应以 评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提条 件。 （2）最佳使用原则 根据房地产评估的合法性前提的要求，在法律、法 规允许的范围内，以及在城市规划的约束条件下，使房 地产达到最佳用途、最佳使用强度和最佳效益。 房地产存在多种利用方式时，应当在合法的前提 下，以最优利用方式进行评估。 2）房地产的评估特点 3）房地产的评估注意事项 影响房地产价格和评估价值的因素众多而 且复杂，例如，房地产实体、房地产权益和房 地产的区位等等。由于这些因素本身具有动态 性，因此，它们对房地产价格和评估价值的影 响也是动态的。 有些因素可以量化，有些因素难以量化， 只能凭借评估师的经验加以判断。 1）机器设备的特点 指特定主体拥有或控制的，用于生产、提供商品 和服务、获取租金或管理等目的的机器、仪器、器械 、装置及其附属物。 作为一类独立的资产的机器设备与其他资产相比较 具有以下特点： （1）机器设备是一类可以长期使用的劳动手段，具有单位价值大，使用寿命长的特点 （2）价值补偿和实物更新不一致 （3）涉及专业门类多，工程技术性强 4.4.2 机器设备评估特点及注意事项 （1）机器设备评估是以技术检测为基础的 （2）机器设备在评估时的存在形式和使用方式将影响机器设备的评估价值 （3）机器设备评估时所依据的使用状态将影响机器设备的评估价值 2）机器设备评估的特点 （1）机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估。 （2）与土地及其建筑物不可分离的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。 （3）机器设备通常是以单台、件为标的进行评估。 3）机器设备评估的注意事项 1）无形资产的特点 无形资产，是指特定主体所控制的，不具备实物形 态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。 （1）无形资产的形式特征 ①无形资产没有物质实体，但它又必须通过一定的物质载体直接地或间接地表现其客观存在。 ②无形资产通过使用能为其拥有者取得持续的经济效益。 ③无形资产被排他性地占