房地产的趋势与实践.ppt

房地产的趋势与实践 主要内容 中国房地产市场的独特性 与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性 发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段 人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化 人口出生潮：房地产未来20年黄金时期的根本依据 人口迁移潮：未来10年住宅需求旺盛的地区将逐步形成12个城镇群，产生大量新增房地产需求，成为住宅房地产市场最为活跃的区域 人口红利：从2030年开始中国将从人口红利期经由2035年盈亏平衡期的过度于2040年前后进入人口负债期 城市化目标：解决4亿农民进城问题 注释： 城市化率： 市镇人口占城市总人口的比率。 市镇人口包括：中心城区、县(市、区)及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的人口 城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性 中国的城市规划尚处于一种无序的状态，没有得到法律的保障，导致城市规划变更频繁。到2006年，中国尚只有深圳市制定并实施了“法定图则”。 18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争 我国耕地减少四大主因 生态退耕 发生区域：中西部不发达地区 发生比例：60% 建设占用 发生区域：东部发达地区 发生比例：前100位用地增长高密度地区占国土面积1.3%，建设用地增长占40% 。 农业结构调整 灾毁 城乡一体化：新农村建设的路径选择 村镇建设有力支撑城乡一体化进程 支撑一：村镇建设用地总量为城市建设用地总量的4.6倍，可为城乡一体化建设提供大量建设用地。 支撑二：中心城镇成为连接城市与农村的重要载体，并为工业化、农业产业化、城市化提供有力支撑。 城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区” 规划目标：扩张城市，建立“一小时生活圈” 规划瓶颈：城市扩张用地紧缺，中央关于用地指标严格控制 规划方案：调整偏远区县的用地指标到主城区周边 ，完成扩张 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 概念的提出： 日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 中国的社会结构呈现出“M型社会”的雏形 中国房地产市场的宏观调控 宏观调控的初衷 宏观调控的类别 调控手段分类 近年主要宏观调控政策 压缩 2004年4月国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。 限期 国土资源部、监察部要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 结构 各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％ 清理 2003年7月，国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知，截止到年底，全国撤并整合各类开发区2046个。 近年主要宏观调控政策 升息 中国人民银行决定，2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率；6月5日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。 按揭成数 从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。 2007年9月28日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发出通知，要求第二套住房首付比例提高到40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 。 项目贷款 国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上； 公积金贷款 从2006年5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。 从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71％调整为1.80％。 外资 规范外商投资房地产市场准入，加强外商投资企业房地产开发经营管理，严格境外机构和个人购房管理。（“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”） 近年主要宏观调控政策 税收 自2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。（“国十五条”） 北京市地税