郑州代理记账公司：房地产、建筑业营改增或三季度中实施.docxVIP

房地产、建筑业营改增或三季度实施2015年是营改增的收官之年，目前还有生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未纳入。郑州代理记账公司了解到普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产业与建筑业高度相关，这两个行业可能同时营改增，“政策可能在3月出台，具体实施时间可能在三季度。”《营业税改征增值税试点方案》曾明确，建筑业适用11%税率。在2月4日普华永道“房地产营改增研讨会”上，胡根荣表示，由于两行业关联性强，房地产业最终税率应该也是11%.考虑到目前房地产业处于困境，营业税改增值税相关政策制定时，应考虑其对行业发展的影响，需要谨慎处理。房地产项目成本费用构成复杂，开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本和房屋装修成本。其中占比最高的土地成本，因为存在无偿划转、集体合作、股权收购等多种获取方式，很难取得相关税务发票，且政策设计难度较大，“未来可能不予抵扣。”胡根荣称。他同时称，砖瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等，没有或很难向企业开具增值税专用发票。加之此类供应商个体体量较小，数量众多，也增加了发票收集的难度。国税总局此前表示，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营业税改增值税影响巨大。胡根荣举例称，一个已完工但销售还未结束的房地产项目，实行营改增后，从5%的营业税变成到11%的增值税，项目成本基本均已发生，无法再取得进项税票抵扣，项目预售、销售合同可能也已签订，“如无法更改，增加的税负很难转嫁给消费者，项目收入及利润必然大幅下降。”此外，房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离，这可能导致营业税改增值税之后，房地产项目销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。胡根荣分析称，如果房地产企业采用预售的方式，在项目建造过程中，所有预售已完成，所有销项税额均已发生并缴纳，之后发生的建造成本，其进项税额没有销项税额可以抵扣，将成为沉淀成本。如果项目在建造完成后才开始销售，销售周期较长，或者项目最终用途为出租，则大额的建造成本产生的进项税金，需要根据销售或租赁周期，在很长时间内完全消化，会影响现金流，增加项目的资金成本。当前建筑业普遍认为，一旦实行11%的增值税税率，绝大多数建筑企业都可能将大幅增加税负。以某家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营业税改增值税后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）难以取得增值税发票，则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元，与缴纳营业税相比接近翻倍。以上由郑州代理记账公司整理总结。代理记账、工商注册财务咨询、审计汇算下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。　小故事2、危险的森林里　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。”　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。”　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。”　情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉得一辈子从没吃过那么好吃的梅子，他找到一个三角形的枝丫休息，心想：“既然迟早都要死，不如在死前好好睡上一觉吧!”于是靠在树上沉沉地睡去了。　睡醒之后，他发现黑白老鼠不见了，老虎和狮子也不见了。他顺着树枝，小心翼翼地攀上悬崖，终于脱离了险境。原来就在他睡着的时候，饥饿的老虎按捺不住，终于大吼一声，跳下了悬崖。　黑白老鼠听到老虎的吼声，惊慌地逃走了。跳下悬崖