2004年楼市整体市场及趋势.docVIP

2004年楼市整体市场及趋势 撰写人：常震宇 一、商品房供求两旺，需求潜力巨大 情况：从表中我们可以看到，无论投放还是销售都是呈不断上升，近些年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中，不断吸引的外来人群，使我市房地产投资的快速增长，商品房市场一直保持着旺盛态势。2001年与2002年投放量分别以45%和47%以上的速度高迅速增长，2004年继前些年发展之势，比2003年的投放量增加44%。 2001年到2004年的销售额分别以23%、14%、42%和26%的高速增长，从2000年到2004年的五年的发展中，投放量增加了3倍多，销售量增加2倍多， 各年的供需比为0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都达到供不应求。从2000年到2004年累计投放量为1689.59万平方米，销售量为1631.34万平方米，供需之比为1.04：1。 趋势：据统计，我市市区人口将由2003年的233.5万增加为2005后255.5万，到2005年我市城镇人口人均住房建筑面积由2003年的22.4平方米新增到24平方米，这样我市需要新建住宅528万平方米，加之近些年来外来人口购买商品房的比例不断增加，目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商业建设、工业建筑、文化建筑、体育设施等原因，一系列数据显示我市房地产市场需求的旺盛和潜力巨大。 二、各区发展中有变化，南区将成为热门区域 （单位：万平方米） 北区 东区 南区 西区 中区 投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售 2002年 28% 27% 22% 22% 8% 8% 15% 16% 27% 27% 2003年 30% 29% 22% 23% 7% 6% 14% 15% 27% 27% 2004年 35% 30% 23% 22% 9% 9% 13% 13% 20% 26% 情况：从表中可以看到，从2002年到2004年，北区、东区和中区在投放量和销售量中，都占我市房地产市场的重要比例。在2002年时，这三个区基本上是平分市场，各种占比都在30%以下，在2003年，虽然仍然是这三个区是主导，但却出现细微的变化，北区投放量和销售量比上年增加两百分点，而东区和中区与上年相比，各种占比基本没有变化。2004年北区继续攀升，投放量比去年增加五个百分点，销售量增加1个百分点，而中区不涨反落，投放量比去年下降7个百分点，销售量下降1个百分点。 在北区、东区和中区风云变化的时候，西区和南区则显的较为冷淡，但平静之中也带着不平静，从表中发现南区无论投放量和销售量是在不断上升的，而西区的投放和销售量是在逐渐减少的。 在政府北扩东移指挥棒的指引下，城市框架越来越大，北区和东区成为人们购房、投资的热门区域，北边楼盘位置由原来的农业路、东风路附近扩大到连霍高速公路以北，均价由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅达到12%，东边楼盘位置由经三路、东明路附近扩大到107国道以东，均价由2002 年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅达到22%。中区以二区广场和紫荆山为中心形成了繁华的商业地段，因此寸土寸金在该地段就显的恰如其分，所以，该区主要以商业用房和高档的小规模高层住宅为主，虽然投放量和销售量有所减少，但价格为我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅达到14%，尤其是“郑州恒泰服饰广场”和“郑州小商品城”的登台亮相，持续的旺销和不菲的均价，让人瞠目结舌，一下了拉高了非住宅的均价，也带动了该区的整体均价。 原因：在北区、东区、中区发展形势不断看好的同时，不断攀升的房价，也让普通老百姓望而却步。而与其它三区相比，南区和西区的价位相对便宜，从2002年到2004年南的价位由1742元/平方米升为1807元/平方米，增幅为4%，西区价位由1826元/平方米升为2045元/平方米，增幅为12%，由于南区楼盘价位相对便宜的原因和像“天泰艺墅世家”、“亚星盛世家园”、“开元丽城”、“亚新·美好人家”等规模化、品牌化楼盘的大量出现，不仅吸引了原居住者的购买热情，同时也受到了其它区域人群在此购房、投资和外地人在此安落户。 趋势：从2004年的数据就可以看出，从本年销量占比中发现，南区的占比比去年增加了3个百分点，增幅为五区之首，北区只增了1个百分点，而其它三个区都有不同程度的下降。作为南大门的南区，交通便利，配套设施齐全，又有“鞋城”、“华中食品城”、“钢材市场”、“摩托车城及配件市场”等大型批发城，商业氛围凝重，同时人群密集，土地价格相对便宜，房地产市场潜力巨大，相信未来将成为又一个热点区域。 三、高