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《经济师》2009年第8期
摘 要:文章主要从三个方面分析了我国
民营房地产企业财务管理的存在问题,针对问
题提出要强化法人财务管理意识,提升财务人
员业务素质,拓宽融资渠道,加强日常经营活
动的资产管理,完善企业财务信息系统。
关键词:房地产 财务管理 对策
中图分类号:F293.33文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2009)08-271-02
一、民营房地产企业财务管理中存在的问题
(一)民营房地产企业普遍存在着管理者财务管理水平落后,财务工
作人员素质不高的问题
1.在我国的民营房地产企业中,相当一部分管理者文化素质不高,
不具备现代化的经营管理理念。大部分民营房地产企业老板是从泥水
工、施工员、到包工头发展过来,都擅长节约成本,但普遍缺乏财务管理
的意识。
2.民营房地产企业老板集权现象严重,大多数投资者也是经营者,
缺乏监督机制,他们凭借经验和感觉进行管理,由于决策都没有经过科
学而严格的论证,对企业财务管理的认识还停留在“记账”、算账”上,普
遍存在着财务不能参与经济活动的全过程,这势必造成企业财务管理的
无计划和混乱。
3.由于民营房地产企业老板在经营过程中,特别重视商业秘密,在
财务管理方面,大多采用家族式管理模式,由亲属担任会计、出纳,出纳
一定由自已亲人担任,所以经常出现出纳人员领导财务工作现象,一定
程度上导致财务人员素质不高,而房地产行业税收政策比较复杂,税收
政策变化快,没有较高的财务专业水平,往往涉及很大财务风险,每年房
地产行业都是国家重点稽查对象,查出偷税金额巨大,这些隐患的危害
在创业初期尚不明显,但一旦进入资本化、规模化经营后,影响力就会逐
步扩大,最终将导致企业走向衰退与没落。
(二)民营房地产企业的财务管理存在着融资困难、盲目追求高端产
品、不重视流动资金管理等问题
1.筹资活动方面:银行融资困难,资金严重不足,严重制约企业的发
展,民间融资风险高,增大企业发展的风险。民营房地产企业在筹集资金
方面存在融资困难,金融服务严重滞后。其原因主要有:一是企业发展过
程中遇到瓶颈。民营企业特别是中小民营房地产企业由于在自有资金比
例和财务管理规范程度上往往达不到银行规定的信贷标准,难以贷到资
金,而在抵押物贷款上,中小房地产企业资信往往相对较差也较难取得。
二是缺乏专门为民营企业贷款服务的金融中介机构和贷款担保机构,加
上市场体系的不完善,使民营企业的贷款更加困难。
为了解决资金周转困难,一些企业不顾成本、不惜代价,从民间高息
借款,加大房地产企业经营业务成本和财务费用,支付能力日渐脆弱,资
金链条过紧并随时可能出现断裂,特别是房地产企业,建设周期长,资金
前期投入大,项目要取得商品房预售许可证才能预售,回笼资金。按现行
广东省商品房预售制度要求,一是项目要已全部缴清土地使用权出让
金,取得土地使用权证书;二是工程项目进度要达到如下要求:七层以下
(含七层)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上项目已完成
2/3结构工程,如果在工程前期建设资金不充足,造成工程停工,那么后
果是不堪设想。
2.投资活动方面:缺乏科学性,没有以市场为导向,盲目追求高端产
品。民营房地产企业在投资中经常表现出轻率和违背经济规律的行为,
主要表现在企业盲目追求高端产品,只看到高端产品带来高额利润而忽
略国家调控政策,国家在2006年5月29日,国务院办公厅出台《关于调
整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号),人称9部
委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比
率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标
准。而很多房地产企业在市场火热时盲目跟风,高价拍卖土地,没有进行
市场调查,盲目追求高端产品,忽视房地产市场需求,脱离市场,势必形
成滞消或烂尾楼。
3.日常经营活动方面:不重视流动资金管理,企业资金沉淀严重。民
营房地产企业日常经营活动中的资金管理主要存在着:(1) 为了加快回
笼资金,促销产品时,往往缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解,为
客户提供购房担保,客户无能力偿还银行贷款时,房地产企业要为客户
代垫归还银行按揭款,产生大量的长期应收款挂账,在房地产市场疲软
时房产贬值,银行拍卖房产时,所得款项都不够归还银行欠款,企业代垫
款项便催收无门。(2)不重视日常现金流量的管理,很多民营房地产企业
缺少资金使用的中长期计划,缺乏现金流量管理观念。(3)大多数房地产
企业都没有建立仓库管理制度,材料使用缺乏计划与统筹,形成材料物
资超储、成品库存积压严重,而且这些不良资产长期挂账,导致账实不
符、财务状况虚假。
(三)民营房地产企业普遍存在着财务核算制度不健全,财务监督控
制机制薄弱
民营企业在自身财务制度建设方面存在的主要问题
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