从一起纠纷中看售后公房居住权.doc

从一起纠纷中看公房居住权 北京一法律师事务所 韩洪律师 案情简介：李老某和妻子王女生育二子，李大某和李二某。91年李老某的单位分配给全家一套三居室的公房，李老某夫妻居住一间、李大某和李二某各居住一间。李老某93年去世。99年王女代表全家以自己的名义用房改标准价购买了这套公房。2003年王女瞒着李二某把房屋卖给李大某，并办理了过户手续。现在李大某突然起诉李二某要求腾房，理由是现在房屋的产权是自己一人的，李二某不是产权人，无权在房中继续居住。 法院一审判决：争议房屋在王女名下时李二某有居住权，但自王女把房屋卖给李大某时李二某就丧失在此房屋中的居住权，判决李二某给李大某腾房 对法院的判决，我不敢苟同！ 首先，我们分析一下李二某在公房内享有的居住权来源。 李二某在本案争议房屋内享有的居住权来源于国家对原承租人李老某生前工资中没有给付的住房资金部分的补偿 在福利分房年代，我国实行低工资制，职工工资不含住房消费，国家将这部分钱款集中起来，由财政拨给各单位，各单位再建房分配给职工，因此所住公房是一种福利，是一种待遇，是国家以实物形式对职工工资的支付，是国家对职工的对待给付。职工也对分得的公房享有多种财产权利，不仅只享有承租权（包括其同住家庭成员的居住权），还享有公房购买权，等等。在住房制度改革中，国家允许职工购买公房，即体现这种公房购买权。应该说，家庭成员的居住权和公房购买权是一种民事财产权利。 职工死亡后，凡符合条件的与其生前共同居住的家庭成员除继续享有居住权外，还可以从中推举一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权，这说明居住权和公房购买权作为一种财产权利被延续下来，可以继承。这一点，许多文件上都有表述。例如，购房中的工龄计算，北京市房改办和房管局颁发的《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》中规定，职工丧偶若未再婚，按本人与原配偶的工龄和计算。该文件还规定，购房职工已故、所购住房发生继承的，继承人可按０５６号文件规定请按成本价购房。其中已故购房职工夫妇工龄和等于或超过６５年的，继承人可不补交房价款，视同成本价购房，并按０５６号文件第六条规定改办产权登记手续；不足６５年的，继承人可按０５６号文件第三条规定补交房价款，改按成本价购房。职工死亡后，他的继承人可以购买职工生前获得的公房，实践中也是这么做的。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发(1994)43号）第十二条、第十八条规定可以明确，公房出售的对象是职工家庭而非个人。 对以上政策的分析表明，在公房出售时国家是充分考虑到传统职工工资中没有住房资金而予以了补偿，本案中诉争房屋（即原来的公房）承租人李老某死亡后，不论由谁代表庭成员行使公房购买权，其购买公房时支付的价款中都没有包含同住人的居住权所折算的经济价值。本案中王女99年之所以能按照原承租人李老某家庭人数、工资、职称、级别等因素，以低价（标准价）购买本案诉争公房，正是因为国家把原承租人李老某传统工资中没有给付的住房资金部分按继承原则分配给了包括李二某在内的每一个同住家庭成员。 这种分配结果在政策上体现为国家肯定同居人对售后公房享有居住权；在经济上可以计算为一定的价款（居住价值） 其次，分析公房居住权的法律性质。 虽然同居人在法律属于《民法通则》规定的“与财产所有权有关的财产权”因此，诉争房屋的产权无论登记在王女名下还是出卖给李大某，都不侵犯原同住人李二某的居住权 再次，李二某在王女出售房屋时具有优先购买权。 从李二某居住权的政策渊源分析，原承租人李老某去世后，王女是代表全家人（包括李大某和李二某）以承租人的身份购买的公房，从政策的角度讲，李二某是售后公房的共有产权人之一。既使其在购房时没有出钱，其也只欠王女一部分债权，并不影响其应享有的共有份额。根据物权法，王女在出售共有房屋时，李二某当然享有优先购买权。 退一步讲，既使李二某在王女购买公房后，不具有共有人身份，也具有承租人的地位。从政策的角度讲，王女是产权人，李二某享有居住权，是因为李老某死后公房出售前，是由李二某和李大某从中推举一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权购买公房时支付的价款中没有包居住权所折算的经济价值国家原承租人李老某传统工资中的住房资金 本案中王女和李大某买卖房屋的行为都是瞒着李二某进行的，作为购房人李大某绐终和李二某在争议房屋内居住，他在向王女购房时是知道李二某在此房屋内有居住权的实情的，但其在购买诉争房屋时并没有通知李二某，因此王女 最后，从合同法的角度讲，本案中王女把房屋卖给李大某后李二某仍享有居住权。 我国《合同法》第150条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的