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餐饮管理公司股东全部权益价值资产评估方法一、评估方法 （一）评估方法介绍 资产评估通常采用的评估方法有三种，即市场法、收益法和资产基础法。 1、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。 2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。在运用收益法时，有两种常用的具体方法：未来收益折现法和收益资本化法。 3、资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上，按照资产扣减负债为所有者权益的思路确定股东权益价值的评估思路。具体对各类资产的评估过程中，包括重置成本法、市场比较法等具体评估方法。 （二）评估方法的选择 1、对于市场法的适用性分析 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于被评估单位虽为餐饮类企业，但实际营业收入主要来源为投资性房地产租金收入，在国内流通市场的餐饮类上市公司中很难找到类似经营方式的三个以上可比企业，采用市场法评估存在较大难度,因此本项目不适宜采用市场法进行评估。 2、对于收益法的适用性分析 收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。XX餐饮自成立以来未开展营业执照所列示“餐饮企业管理咨询、营销策划”等主营业务，其收入主要来源为投资性房地产对外租赁收入，鉴于资产基础法评估时，对其最主要的资产和收入来源-投资性房地产采用了收益法和市场法两种方法进行测算，能够反映该企业的整体价值，因此不再采用收益法对其进行整体评估。 3、对于资产基础法的适用性分析 资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。对于有形资产而言，资产基础法以账面历史记录为基础，只要账面记录准确，使用资产基础法评估相对比较容易准确。XX餐饮的主要资产为投资性房地产，资产基础法中具体采用市场比较法、收益法进行评估后，以此计算所得出的评估值能够真实反映资产的价值。评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法，最终合理确定评估值。 （三）对于所采用的评估方法的介绍 ?资产基础法各类资产的评估方法简述如下： 1、流动资产的评估 （1）货币资金： ①现金：通过对现金进行实地盘点，填写现金盘点表，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金库存数，以核实后的金额确定为评估值。 ②银行存款：通过查对各开户银行对账单，并对银行账户进行函证核实，经核对无误后，以经核实后的账面价值确定评估价值。 /（2）应收款项：应收款项为其他应收款。评估人员通过核查账簿、原始凭证，对经济内容、欠款形成原因、账龄及欠款方信用状况和支付能力进行分析和了解，在核实无误的基础上，根据款项可能收回的数额确定评估值。 2、投资性房地产： （1）资产概况 投资性房地产为XX餐饮拥有的位于XX市碑林区东关正街78 号2 幢商业房地产，即招商局大厦裙楼。招商局大厦为招商局广场主楼，建成于2000年10月，高十九屋，集购物、餐饮、娱乐于一体，其中1-5层为设备完善、综合配套的商业裙楼，6-19层为现代化的商务型写字楼。本次评估对象为招商局大厦裙楼的2-5层，建筑面积分别为1978.06平方米、3197.61平方米、3197.61平方米、3197.61平方米，钢混结构，用途为商业。评估基准日，商业房地产出租给XX饮食股份有限公司老孙家饭庄，经营餐饮业务，其内部装修为地砖地面，内墙为石材墙面，内墙部分造型隔断，外墙部分石材墙面，部分金属造型墙面，铝合金窗，该装修为XX饮食股份有限公司老孙家饭庄所做，本次评估评估对象不包括装修部分。通过现场勘察，该投资性房地产目前基础稳定、结构完整、承重构件连接牢固，整体使用状况良好，能够持续使用。 （2）评估方法 根据《资产评估准则-不动产》规定，执行不动产评估业务，应当根据待估资产特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 《房地产评估规范》规定有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的评估方法，因估价对象位于较繁华地段，该房地产市场发达，宜选用市场比较法进行评估；由于估价对象目前处于出租状态，且附近类似物业出租案例较多，待估资产又适合采用收益法进行测算。 综上所述，根据评估目的，结合该房地产本身特征，本次评估最终采用市