如何正确理解“不动产登记簿更换”.docVIP

如何正确理解“不动产登记簿更换” 　　《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”，突出了不动产登记簿的法律地位和其在不动产统一登记制度中的核心地位。为此，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二章用了六条条款对不动产登记簿作了相关规定。在实际工作中，依照相关规范，当不动产单元依法进行分割、合并时，相应的不动产登记簿应及时更换。但在行政区划调整或宗地局部界址变化（房屋等定着物并无变化）等情形下，相应的不动产登记簿是否也需要全部更换呢？如果把这些成千上万套客体和主体权利并未发生实质性变化的房屋全部更换新的登记簿甚至让老百姓全部换发新的权证，不仅工作量巨大，也给老百姓带来负担，同时，更容易因新、旧登记簿可能缺乏逻辑关联而给登记机构带来登记风险，进而给权利人造成不必要的损失。这个问题值得我们深思，建议国土资源部应尽快明晰。笔者认为，不动产登记簿应以不动产的客体和主体权利的实质性变化为依据建立分类更换模式。 　　一、不动产统一登记应以便民、高效为服务宗旨 　　建立不动产统一登记制度是贯彻落实《物权法》的重要举措，而《条例》的颁布并于2015年3月1日正式实施使这一制度得以落地。《条例》第一条就明确包含了“方便群众申请登记是不动产统一登记的核心”和“保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的”两层意思。第四条中再次强调了“方便群众”的原则和遵循“严格管理、稳定连续”的原则，同时，也明确了“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”。为此，笔者认为已完成机构整合的登记机构应尽快按照国土资源部“四统一”的要求，紧紧围绕“如何方便群众和权利人合法权益得以保障”的工作目标来有序推进后续工作，把群众最终是否真正满意作为检验我们不动产登记职责整合效果的标尺，也使党的“三严三实”活动在工作中得以践行。 　　不动产登记机构要实现“便民、高效”的工作目标，除工作人员要具备良好的业务素质外，还需要有先进的信息化技术作保障。在当前不动产统一登记信息平台的建设中，如何做好不动产登记簿的准确记载和合理更换，从而保证不动产登记的稳定性和连续性是关键所在。 　　二、不动产登记簿应建立分类更换的灵活模式 　　不动产登记簿是不动产登记工作的核心所在。根据《条例》第八条：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”之规定，不动产登记簿与不动产单元编码建立了对应关系。由于不动产单元编码不仅仅会因为不动产分割、合并而变化，也会因行政区划等特殊原因发生变更，因此，不能简单地采用“不动产登记簿随不动产单元编码的变更而更换”的单一模式，而应视不动产单元编码的变更类型建立不动产登记簿相对灵活的更换模式。 　　“不动产单元具有唯一编码”实质包含两层意思：一是指每个不动产单元的编码是唯一的，不能重复，即一个编码只能对应一个不动产单元，不能同时对应两个或以上不动产单元；二是每个不动产单元编码尽管是唯一的但不代表它是一成不变的。因为即使不动产单元自身没有发生分割、合并，但它的编码也会因为行政区界线变化或宗地的分割、合并等情形而发生变更。可以理解为一个不动产单元在现势状态下只能拥有一个编码，但在历史和未来状态下也可以分别拥有不同的编码，前提是该编码一定是唯一的，不能与其它不动产单元编码重复。另外，如果仅仅因为行政区界线变化而不动产单元自身却没有任何变化的，其相关权利信息不会随着编码的变更而发生变化。因此，笔者认为，只要不动产单元自身不发生变化，那么因其它原因导致不动产单元编码发生变更的，不动产单元的登记簿不需要更换；但需在登记簿的附记中记录不动产单元号的前后变更关系。 　　《不动产登记暂行条例实施细则》第六条：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”和《不动产登记簿使用和填写说明》第四条：“按一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数”可以理解为：首先，要建立先有宗地再有不动产单元（房屋等定着物）的逻辑关系；其次，以宗地为单位进行登记并建立登记簿，可形象地理解为一个承载本宗地及所有定着物的大盒子，而宗地内所有定着物形成的登记本可形象地理解为装在大盒子里面的无数个承载定着物信息的小盒子。那么，根据相关规定，当宗地的界址、面积等变化导致宗地范围变化的，须更换登记簿。此时，只要不动产单元没有变化即小盒子无变化，仅仅由于宗地范围发生变化即大盒子尺寸发生变化，那么可以更换一个新的大盒子而无需更换原有的小盒子。因此，登记簿的管理应该首先以“一个不动产单元一本”为基础，只要不动产单元不发生变化，那么即使宗地发生变更需要更换登记簿，原登记簿内的所有不动产单元登记本也无需更换，可全部移入新的登记簿。当然，簿-本-